【徹底解説】土地の売却方法やその流れを解説！共有名義や古家付きの場合は？

土地を売るにはどうしたらよいのか？

引越しを検討しているときや、利用できていない土地を所有しているときには土地の売却を考えるかもしれませんが、皆さん土地の売却方法はご存知ですか？今回は、土地を売却する方法やその流れなどについて詳しく解説致します。

土地の売却方法は不動産会社による買取と仲介、国による買取の三種類あります。それぞれがどのようなものなのかについて一つずつ解説していきます。

仲介とは、不動産会社に売却を依頼し、第三者である買い手を探すという売却方法です。不動産の売買においてはこの方法が一般的です。仲介では、不動産の情報を多くの人に届けられるので、最も合った条件を提示してくれた相手と契約することができ、一般的には相場より高く売却できるようになります。一方で、売却までに時間がかかってしまうという点と、仲介手数料が必要になるというデメリットがあります。

二つ目の方法である不動産会社による買取とは、不動産会社が買い手となって、所有者から物件を直接購入する方法です。買取の場合、仲介では売れないような狭すぎる土地、形状が歪（いびつ）な土地、立地が悪い土地であっても買い取ってもらえる場合が多いです。買取では、売り手が接する相手は不動産会社のみですので、仲介手数料がかかりませんし、買い手と交渉する必要もありません。そのため売却が早く終わり、売却後のスケジュールも立てやすいというメリットがあります。一方で、買取では仲介よりも3〜4割ほど価格が安くなってしまうというデメリットがあります。

買取には不動産会社に買い取ってもらう方法だけでなく、国が土地を買い取ってくれる場合もあります。ただし、国による売却は国から提案されたタイミングでしか売却することはできません。国は道路など公共の施設を建設する為に土地を買い取ります。国が買い取る場合、高く買い取ってもらえるケースが多いです。

次に、土地の売却の流れについて解説していきます。

土地の売却を検討される場合は、不動産会社を訪問する前にまずは自分で土地の価格の相場を調べます。そうすることによって土地に適正な価格をつけることができ、売却がスムーズにできるようになります。また、不動産会社が土地に見合わず安い価格を提示してきたときにもそれに気付くことができるようになります。自分で土地の相場を調べる方法としておすすめなのは一括査定です。一括査定は、不動産に関する情報を専用のサイトに入力するだけで、複数の会社の査定結果を見ることができますので、複数の不動産会社とのやり取りの手間も省けますし、よりよい条件で取引してくれそうな会社を探しやすいというメリットがあります。土地の売却をする前に、まずは一括査定サイトで土地の相場価格をご自身で調べてみるとよいでしょう。

不動産の売却に必要な書類は測量図や図面、固定資産税納税通知書、境界確認書などです。不動産に関する情報がないと正確な価格をつけられませんので、まずはこれらが必要になります。

また、所有者本人しか不動産を売ることはできませんので、所有者を明らかにするために登記済権利証が必要であり、本人確認書類として運転免許証、パスポート、健康保険証などのいずれかが必要になります。また、これらに加えて、契約を結ぶ際には実印と印鑑証明が必要になりますので、早めに用意しておきましょう。

書類の準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定という二種類があり、机上査定は、過去の売買の取引事例や現在の流通事例を参考にして土地の相場価格を査定する方法で、簡易査定とも呼ばれます。その後に、不動産会社と日程調整を行い、訪問査定を行います。訪問査定で実際に土地を見に行くことで、査定額は机上査定のときとは大きく異なることがありますが、訪問査定の方が正確な結果が出ますので、必ず両方の査定を依頼するようにしましょう。

査定の結果はおおよそ1週間後に電話やメールで届きますので、査定結果を受けとったら、その査定額になった理由を尋ねておきましょう。その理由によって、査定を依頼した不動産会社が信頼できるかどうかの判断ができます。理由を丁寧に教えてくれない場合は信頼できない可能性がありますので注意しましょう。

査定の結果が揃ったら、どの不動産会社と媒介契約を結ぶかを決めます。査定額だけでなく、契約内容や、担当者の態度や対応などから判断します。中には悪徳な業者もありますので注意が必要です。

不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約といって、売買の仲介を依頼するために、売り手と不動産会社が結ぶ契約を締結します。その契約には、売却活動をどのように行うかや不動産の価格をいくらにするか、不動産会社の役割がどこまでかや、仲介手数料の金額などの内容が記載されています。

媒介契約には三種類、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があり、その三つの中から自分に合うものを選ぶことになります。

媒介契約を結んだ後、不動産会社は売却する土地のPRや内覧対応などの売却活動を行いますが、それらは全て不動産会社が行ってくれます。

購入希望者が現れたら、契約内容を話し合いのうえ決めていきます。その際は不動産会社が間に入り、売り手と買い手のそれぞれの希望条件のすり合わせをしていきます。そして契約内容が決定したら、売買契約を締結し、不動産会社の担当者は買い手に対して重要事項説明を行います。

最後に決済を行い、土地の引き渡しを行います。不動産の代金から、既に受け取っている手付金を差し引いた金額を受け取ります。そして、引き渡しが行われた当日に所有権の移転登記を法務局で申請します。こちらの手続きは、一般的には司法書士に代行してもらいます。

土地は、複数人が名義人になっている場合があり、その場合、まずは土地の所有者が誰であるのかを確認する必要があります。法務局で登記事項証明書を取得すると、土地の所有者の確認ができます。

共有名義人がいる土地を売却する方法は三つありますので、それぞれについて解説致します。

一つ目の方法としては、自分が名義人になっている部分の土地だけを売却するという方法ですが、この方法ですと分割された一部だけを売ることになってしまいますので、買い手がつきにくいというデメリットがあります。

二つ目の方法は、共有名義の一つの土地を分けて、登記上別々になった個人名義の部分を売却する方法です。共有名義の土地を分けることを「分筆」といって、分筆することで一つ目の方法と同じように売却できるようになります。

三つ目の方法は、複数人で共有している土地を全て売却する方法ですが、この方法の場合、名義人全員の同意を得る必要があります。名義人一人一人が土地の売り手ということになりますので、契約書には名義人全員の押印が必要であり、もし売買が成立した場合には、土地の持分に従って代金を分割します。

売却を考えている土地に建物が建っている場合、建物をそのままの状態で売却するのと、解体して更地にしてから売却するのではどちらがよいのでしょうか。建物が築30年を超える古家の場合は、不動産自体の価値がないとみなされてしまいますので、解体を検討する方も少なくないでしょう。

建物を解体し、土地を更地にしたうえで売却する場合は、相場価格で取引ができますし、建物をすぐに建てられて、土地を色々な用途に使えますので買い手がつきやすく、早期に売却することができたり、買い手がつくまでの期間もその土地の運用をすることができたり、瑕疵担保責任を問われる心配がないなどといったメリットがありますが、一方で、解体費用に100〜300万円程のお金がかかってしまう、買い手がつくまでの固定資産税が高くなってしまう、再建築ができない土地があるというデメリットがあります。

建物は解体せずそのままにして、建物と土地を一緒に売却するという方法もあります。この方法には、解体費用がかからないというメリットがある一方で、土地を購入した後に新築を建てたいという人にとっては建物が邪魔である、売却が完了するまで古い物件の管理費がかかってしまうといったデメリットがあります。

建物を解体して更地にしてから売却するのか、もしくは建物付きで売却するのかはよく検討しましょう。

今回は、土地の売却方法や流れなどについて詳しく解説してきました。土地の売却方法には、不動産会社による仲介・買取と、国による買取という三つの方法があります。

不動産会社に依頼する場合は、まず土地の相場を調べたうえで、必要な書類を全て準備してから査定を依頼します。そして契約を結ぶ不動産会社を決め、売却活動の依頼をします。そして、買い手が見つかったら売買契約を締結し、土地の引き渡しを行うというのが土地を売却する流れです。

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