【徹底解説】不動産を売却した際にかかる税金と特例措置について！

不動産を売却すると税金はかかるのでしょうか。かかるのであれば、どのような税金がどれくらいかかるのでしょうか。税金と聞くと、一般的に馴染みのあるのは消費税でしょう。では不動産を売却するときにも消費税はかかるのでしょうか。税金について知っておかないと、売却した際の利益を思っていたより得ることができず後悔することになりかねません。今回は、不動産を売却した利益に対して、どのような税金がどれくらいかかるのか、また、消費税はかかるのかという点について詳しく説明していきます。

まず一つ目にかかるのが印紙税です。印紙税とは、取引の際に作成する契約書にかかる税金のことです。不動産売買においては、売り手と買い手が売買契約を締結しますので、その書類に対して税金が発生します。売り手と買い手で一通ずつ売買契約書を作成する場合は、各々が印紙税を支払う必要があります。印紙税の支払方法は、収入印紙を購入し、売買契約書に貼るという方法になります。

金額に関しては、不動産の売却益により次のように金額が変わってきます。

売買金額が100〜500万円以下の場合は2,000円

売買金額が500〜1千万円以下の場合は10,000円

売買金額が1千万円〜5千万円以下の場合は20,000円

売買金額が5千万円〜1億円以下の場合は60,000円

となっています。

当てはまる金額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼りますので、売買契約書の作成時に支払いとなります。

二つ目は譲渡所得税です。譲渡所得とは不動産を売却したときに発生する所得のことです。これは、単に買い手から支払われた不動産の代金ではなく、不動産を売却して得た代金から、自分が購入したときにかかった金額（取得費）と、売却するにあたってかかった金額（譲渡費用）を引いた残額が譲渡所得となります。譲渡所得税の金額は、不動産を所有していた年数によって変わります。所有期間が5年以下の場合の譲渡所得税は39.63％（内訳はとしては所得税が30.63％、住民税が9％）で、5年を超えていた場合は20.315％（所得税が15.315％、住民税が5％）になっています。譲渡所得税は確定申告後に一括での支払いになります。

次にかかるのが住民税です。住民税は譲渡所得税として支払います。その割合は上記でご説明した通り、不動産の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税39.63％のうち所得税30.63％、住民税9％、所有期間が5年を超えている場合、譲渡所得税20.315％のうち所得税15.315％、住民税5％になります。住民税の納付金額は確定申告後に決まり、実際の納付は不動産を売却した翌年の6月からになります。

続いて登録免許税が必要になります。これは、登記手続きのために課される税金です。不動産を売却すると、所有権が買い手に移転しますので、そのことを不動産登記しなければなりません。その際に行う登録手続きのために登録免許税が必要になります。登録免許税の税率は、登記の種類によって異なりますので、確認してみましょう。登録免許税は登記申請を行うときに支払います。収入印紙を購入して登記申請書に貼るか、銀行等の金融機関に納付し、その領収書を登記申請書に貼り付けて提出します。

最後に復興特別所得税です。これは、東日本大震災の復興に使う財源確保のために支払う税金です。この税金の支払い義務は、所得税を納める全ての個人ですが、不動産の売却においては、譲渡所得がプラスにならなかった場合支払う必要はありませんが、支払う必要がある場合は必ず確定申告が必要になります。この税金は認知度が低いため、申告し忘れる方が多いので注意が必要です。また、復興特別所得税は、所得税の2.1%の金額を支払うことになります。

結論から言いますと、不動産の売却には、消費税がかかる場合とかからない場合があります。それは売却する相手が課税事業者かどうかによって異なってきます。

個人同士での売買であれば、売却する相手は課税事業者ではありませんので消費税がかかることはありませんが、不動産会社が仲介をする場合は、不動産会社や司法書士を挟むことになりますので、仲介手数料や費用が発生し、消費税が課税されることになります。

家賃収入を得ることを目的としている不動産の売却の場合は売り手が事業者に当たるため、個人同士の取引であっても消費税がかかりますので注意が必要です。また、土地は消費税の対象にはならないため、事業者を含む売買であっても消費税は課税されません。このように少し複雑な点がありますので注意しましょう。

不動産を売却したときにかかる税金はここまでご説明したようにいろいろありますが、可能であれば支払う税金は少しでも少ない方がよいでしょう。不動産売却にかかる税金には特例措置がいくつかありますので、条件が合えば控除を受けることができます。ここからは、その特例について解説致します。

一つ目は3,000万円特例控除というものです。これは、住んでいたマイホームを売却した場合には、売却益から最大で3,000万円までが控除できるという制度です。例えば、居住用の不動産を売却した際の売却益が1,700万円だったとした場合、この3,000万円特例控除を利用することで、譲渡所得はかからないということになります。また、この3,000万円特例控除においては不動産を所有していた期間は問わずに適用されます。

次に、10年超所有軽減税率の特例というものです。これは、居住用の不動産を10年以上所有していた時にその不動産を売却すると、譲渡所得税が軽減されるという制度です。 課税対象となっている譲渡所得が6,000万円までの場合、本来ならば約20%の税率になるところ、所得税10.21%、住民税4% の合わせて14.21%に軽減されます。

10年超所有軽減税率の特例は3,000万円特例控除と併せて利用することができますが、確定申告を行わないとこの控除を受けることはできないので、確定申告を忘れずに行いましょう。ただし、前年とその前年にこの控除を利用してしまっている場合は再度控除を受けることはできませんので注意しましょう。

続いて、特定居住用財産の買換え特例というものがあります。これは、マイホームを売却して新たに買い換えをするときに利用できる制度で、購入した家の価格の方が売却した家の価格よりも高い場合に譲渡所得に対する課税の支払いを将来に先延ばしすることができるというものです。これは支払いの必要がなくなるわけではなく、支払いを後回しにするというだけですので注意が必要です。

また、この特例を利用する場合、居住年数が10年以上であること、転居から3年以内であること、3,000万円特例控除や10年超所有軽減税率の特例を過去2年以内に利用していないこと、日本国内の不動産であること、売却代金が1億円以下でなければいけないことなどいくつかの条件があり、これらの条件のうち一つでも当てはまらない場合は、この特例は受けられません。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、不動産を売却したことで譲渡所得がマイナスになってしまったときに利用可能な制度です。この特例は、家を売ったことで得た損益分を他の所得と相殺することで、税金の負担を引き下げるというものです。例えば、給与所得500万円、不動産売却で150万円の損失があった場合、課税対象は給与所得500万円から150万円を引いた350万円分だけということになります。

この特例を利用するには、不動産を売却した翌年〜3年間の所得までが繰り越しの対象になります。

最後に、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。これは、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と似ていますが、相違点はオーバーローンといって、住宅ローンの残債が不動産の売却価格よりも大きい状態のときに利用するという点です。

税金面での様々な特例について紹介してきましたが、これらの控除は併用することはできるのでしょうか。不動産売却に関する特例には、併用できるものとできないものがあります。3,000万円特例控除と住宅ローン控除の特例措置、住宅ローン控除の特例措置と特定居住用財産の買換え特例は併用ができません。いろいろな特例がありますが、全てを利用できるとは限りませんので、どの特例が利用できるかを事前に確認しておきましょう。

今回は、不動産を売却した際の利益にはどのような税金がどれくらいかかるのか、また、消費税はかかるのかという点について詳しく解説してきました。売却した利益に対してかかってくる税金としては、印紙税、住民税、譲渡所得税や復興特別所得税、登録免許税などいくつかありますが、条件が合えば受けることができる控除措置もいくつかありますので、積極的に利用するとよいでしょう。

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