【訳あり？！】訳あり物件の売却について！注意点などについて！

訳あり物件とは、何らかの欠陥や問題がある土地や建物のことを指します。これらの問題を「瑕疵（かし）」と呼び、大きく以下の4種類に分けられます。

心理的瑕疵とは、その物件で過去に自殺や他殺、事故死、孤独死などがあった場合や、近くに墓地や迷惑施設があることによって、心理的な抵抗が生じることを指します。たとえば、ある家で過去に悲劇的な事件が起きた場合、その事実を知った人々はその家に住むことに心理的な抵抗を感じることが多いです。このような心理的な要素が、物件の価値に影響を与えるのです。

物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な欠陥があることです。地盤沈下や雨漏り、床の傾きなどが該当します。これには見た目でわかるものもあれば、土壌汚染やシロアリの被害など、見た目では分からないものもあります。例えば、建物の基礎がしっかりしていなかったり、壁に大きなひびが入っていたりする場合、それは物理的瑕疵と呼ばれます。これらの問題は、住む人々の安全に直結するため、売却前に修理や対策が必要です。

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法に違反している状態を指します。再建築不可の物件や、建蔽率や容積率を超過している物件などが該当します。例えば、建築基準法に違反して建てられた建物や、都市計画に反する土地利用がされている場合、それは法的瑕疵と呼ばれます。これらの物件は、法的な問題を解決しなければならないため、売却に時間がかかることがあります。

環境的瑕疵とは、物件そのものには問題がなくても、周辺環境に問題がある場合を指します。例えば、近隣に墓地やゴミ焼却場がある場合や、線路や道路の騒音が激しい場合などです。また、物件の近くに工場があり、騒音や悪臭が問題になっている場合、それは環境的瑕疵となります。このような環境的な問題は、住環境に大きな影響を与えるため、売却前にしっかりと確認しておく必要があります。

結論から言うと、訳あり物件でも売却は可能です。ただし、買い手が見つかりにくく、高額では売れないことが多いです。また、瑕疵の内容によって売却価格が変わります。例えば、心理的瑕疵がある物件は、買い手にとって大きな心理的障壁となるため、売却価格が大幅に下がることがあります。一方、物理的瑕疵がある物件は、修理や補修が可能であれば、比較的高い価格で売却できることもあります。

瑕疵があることを隠して売却することはできません。重要事項説明の際に買い手に対して瑕疵の告知義務があります。告知しなかった場合、損害賠償を請求されることがあるため、必ず告知するようにしましょう。例えば、物件の基礎に重大な問題があることを知りながら告知しなかった場合、買い手から訴えられる可能性があります。このようなトラブルを避けるためにも、正直に全ての情報を開示することが重要です。

ここでは、訳あり物件を売却する際の注意点を詳しく解説します。

訳あり物件を売却する際は、その不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう。この免許を持っていない業者は信頼できません。例えば、免許を持たない業者に依頼すると、適切な手続きが行われず、トラブルに発展する可能性があります。免許の有無は、不動産会社の公式ウェブサイトや名刺で確認することができます。

訳あり物件の売却には特別なスキルが必要です。過去に訳あり物件を取り扱ったことがある不動産会社を選ぶと、スムーズな取引が期待できます。例えば、過去に多くの訳あり物件を売却した実績がある会社は、その経験を活かして、適切な価格設定や効果的な売却戦略を提案してくれます。

訳あり物件の売却方法には「不動産買取」と「不動産仲介」がありますが、不動産買取の方が安心です。買取の場合、契約不適合責任を問われることがなく、売却活動が不要なため、周囲に知られずに売却できます。例えば、心理的瑕疵がある物件の場合、不動産仲介を通じて広く宣伝すると、近所の人々に知られてしまうリスクがあります。不動産買取なら、そういった心配をすることなく売却が可能です。

地域の情報に詳しい不動産会社の方が、適切な価格設定や売却戦略を立てることができます。地域の情報を熟知している会社を選びましょう。例えば、地元の不動産市場や地域の特性をよく理解している会社は、その知識を活かして、より高い価格で物件を売却することができます。また、地域の買い手のニーズや傾向を把握しているため、効果的な売却戦略を提案してくれるでしょう。

過去に行政処分を受けていない信頼できる不動産会社を選びましょう。国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。例えば、過去に何度も処分を受けている会社は、再び問題を起こす可能性が高いため、避けた方が無難です。信頼できる会社に依頼することで、安心して売却手続きを進めることができます。

訳あり物件でも、他の物件に負けない魅力をアピールすることが重要です。例えば、立地条件が良い場合や、リフォームの可能性がある場合など、その物件の強みを強調しましょう。

物理的瑕疵がある場合、リフォームや修繕を行うことで物件の価値を高めることができます。例えば、壁のひび割れを修繕したり、古くなった設備を新しいものに交換することで、買い手にとって魅力的な物件にすることができます。

訳あり物件の場合、価格設定が非常に重要です。市場価格や競合物件の価格を参考にしながら、適切な価格を設定することで、スムーズに買い手を見つけることができます。

物件の情報を効果的に伝えるためには、適切な宣伝活動が必要です。インターネットやチラシ、現地案内などを活用して、できるだけ多くの潜在的な買い手にアプローチしましょう。

物件の瑕疵や問題点を事前にしっかりと調査し、それに基づいて対策を講じることが重要です。例えば、専門家に依頼して物件の状態を詳しくチェックしてもらうことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

法的な問題がある場合、弁護士や専門家のアドバイスを受けることで、適切な対策を講じることができます。例えば、再建築不可の物件については、法的なアドバイスを受けることで、どのように売却を進めるべきかを明確にすることができます。

信頼できる不動産会社を選ぶことで、売却プロセスをスムーズに進めることができます。過去の実績や口コミを参考にしながら、信頼性の高い会社を選びましょう。

訳あり物件の売却には、一般的な物件とは異なる注意点があります。以下のポイントに気を付けて、スムーズな売却を目指しましょう。

・宅地建物取引業の免許がある不動産会社を選ぶ

・訳あり物件の取引実績がある会社を選ぶ

・不動産買取を依頼する

・地域に詳しい不動産会社を選ぶ

・過去の宅地建物取引業法違反を確認する

富山市のTUMUGU不動産株式会社は、「お客様に損をさせない」をモットーに、訳あり物件の売却にも対応しています。不動産の売却を検討されている方は、ぜひ一度ご相談ください。