【訳あり？！】訳あり物件の売却について！注意点などについて！

訳あり物件を売却する際は、一般的な不動産の売却とは少し異なります。今回は、訳あり物件の例や訳あり物件の売却にあたっての注意点についてご説明致します。

まず、訳あり物件とは、そもそもどのようなものを訳あり物件と言うのかと言いますと、瑕疵（かし）がある土地や建物のことです。瑕疵とは、取引する予定の不動産についている、機能や品質面における欠点のことです。瑕疵には大きく4種類、心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵があります。では、これら4つの瑕疵がどういったものなのかをご説明致します。

心理的瑕疵とは、不動産の取引に当たって、心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄のことです。例えば、その物件で過去にあった自殺や他殺、事故死、孤独死などがあった事故物件や、近くに墓地や迷惑施設が立地していることなどが心理的瑕疵の一例です。

物理的瑕疵とは、物理的な欠陥がある土地や建物のことです。物理的な欠陥には目に見えるものも含まれており、例としては、地盤沈下している土地や、雨漏りの被害、床の傾きがある建物などです。こういった見た目でわかる物理的瑕疵の他にも、見た目だけでは分からない瑕疵もあります。その例としては、地盤の歪みや地中障害物（地中埋設物）、土壌汚染、シロアリやアスベストの被害がある建物などです。このような物理的瑕疵を明確にするには、住宅診断（インスペクション）を受けてみましょう。

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律に照らし合わせた場合に何らかの欠陥や問題が見られる状態のことです。例としては、再建築不可の物件や、建蔽率を超過している物件、容積率を超過している物件など、取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合など、法令等により取引物件の自由な使用収益が阻害されている場合です。

環境的瑕疵とは、取引対象となる不動産そのものに問題はなく、不動産の周辺環境に問題がある場合のことです。環境的瑕疵については売却される際、情報が広告に記載されないことが多くありますので、不動産を購入される時にはそういった点も見落とさないように注意する必要があります。環境的瑕疵のある不動産の例ですが、近隣に墓地や火葬場、葬儀場、ごみ焼却場や廃棄物処理施設，遊戯施設等の施設、暴力団事務所などがある不動産や、近くに線路や道路があるせいで騒音や振動被害がある不動産、振動・異臭・日照や眺望障害がある不動産などです。

結論から言いますと、訳あり物件でも売却することは可能なのですが、訳あり物件は買い手がなかなかつきにくく、高額では売れないことが多いです。また、瑕疵の内容がどういったものなのかによっても売却価格は変わってきます。中には瑕疵があることを言わずに隠して売却すればよいのではないかと思う方もいるかもしれませんが、重要事項説明のときに買い手に対して瑕疵の告知義務がありますので、告知しなかった場合には損害賠償を請求され、高額な支払いを命じられることがありますので、隠さずに必ず告知するようにしましょう。

訳あり物件を売却する際は、その不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう。この免許は不動産を売買するのに必要な免許ですが、中には無免許で不動産を売買している会社があります。ですので、宅地建物取引業の免許を持っていれば、その不動産会社は信頼できる会社だと言えます。無免許で売買を行っている悪徳業者は、買い手がなかなかつきにくい訳あり物件の売買をあえて狙ってきます。悪徳業者のせいでトラブルに遭ってしまったり、安く買い取られて損をすることがないよう、必ずその不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているかを確認しましょう。そのためには、担当者の名刺を確認したり、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。

不動産会社を選ぶ際は、過去に訳あり物件を取引きしたことがある会社を選ぶようにしましょう。なぜなら、訳あり物件の売買にはコツが必要になるからです。一般的な住宅やマンションは、過去の売買事例を参考にして査定額を算出することができますが、訳あり物件の場合、一様に価格をつけるのは困難です。価格が適正でなければスムーズに買い手探しをすることができませんので、過去の実績が必要となります。過去に実績がある会社であればその経験がありますので、訳あり物件の売却もできるでしょう。過去にその不動産会社が訳あり物件の取り扱いをしているかどうかは、ホームページやチラシを見ると確認できますが、もし過去の実績が公開されていない場合は直接尋ねてみましょう。

不動産の売却方法には、「不動産買取」と「不動産仲介」の2種類の方法がありますが、訳あり物件の売却の際にオススメなのは、不動産仲介ではなく不動産買取です。

なぜなら、不動産買取の場合、契約不適合責任を課せられることがないからです。不動産仲介ですと、一定期間内に不動産の欠陥が見つかった場合、売り手は買い手に対して責任を取らなければならないのですが、買取の場合はその責任を負う必要がありません。

二つ目の理由としては、周りの人に知られることなく売却できるという点です。

仲介の場合、不動産を売るためにインターネットやチラシ広告に掲載して、売却活動を行います。そのような売却活動をすると、訳あり物件の売却を知られたくないと思っていても、近所の人に知られてしまう可能性があります。訳あり物件の場合ですと特に、売却することを周りの人に知られたくないという人も多いでしょう。買取の場合ですと、物件の買い手は不動産会社になりますので、売却活動で買い手を募ることがなく、近所の人に知られるという心配はありません。

訳あり物件の売却を依頼する際は、その地域を熟知している不動産会社を選びましょう。

なぜなら、地域の情報に詳しい会社の方がより高額で売却ができる可能性が高いからです。査定後に物件に価格をつける際には、その地域の交通アクセスなどについて詳しく熟知していれば、より適切な価格をつけることができます。また、その地域の不動産の相場も理解していることで、訳あり物件の場合に買い手をつきやすくする為には値下げをどれくらいすると良いかを予想をすることも可能です。そのため、地域の情報に詳しい不動産会社の方がより確実に、より高額で売却できる可能性が高くなります。地域の情報に詳しい不動産会社の探し方は、不動産会社を探すサイトなどで、対象の物件がある地域を絞って検索してみるとよいでしょう。

訳あり物件を売却する際は、必ず過去に行政処分を受けていない不動産会社かどうかを確認しましょう。これは、訳あり物件だけに限らず、戸建て住宅やマンションを売却する場合も確認しましょう。不動産を売買するには、宅地建物取引業許可を取ったうえで、宅地建物取引業法に従って売買を行う必要がありますので、もし宅地建物取引業法に違反してしまった場合、その会社は行政処分を受けることになります。過去の違反履歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」に掲載されていますので、確認してみましょう。過去に処分を受けている会社に依頼をしてしまうと、売却がうまくできなかったり、トラブルに遭ってしまう可能性もあります。特に訳あり物件はなかなか売れにくく、そもそも相場も安いので、それをよいことに悪質な業者に狙われやすく、さらに安い価格で買い叩こうとしてくる業者もいます。過去の宅地建物取引業法違反を調べたうえで、信頼できる不動産会社に依頼するようにしましょう。

今回は、訳ありの物件の例や売却するにあたっての注意点を解説してきました。

訳あり物件の例としては、過去の自殺や他殺、事故死、孤独死などがあった事故物件や、近くに墓地や迷惑施設が立地している物件、地盤沈下や雨漏り被害がある建物、傾いている建物、地盤の歪み、地中障害物、土壌汚染、シロアリやアスベストの被害がある建物、再建築不可の物件や、建蔽率・容積率を超過している物件、近隣に墓地や火葬場、葬儀場、ごみ焼却場や廃棄物処理施設、暴力団事務所などがある不動産や、近くに線路や道路があるせいで騒音や振動被害がある不動産、振動・異臭・日照や眺望障害がある不動産などが挙げられます。

このような不動産を売却するときのポイントは、

・宅地建物取引業の免許がある不動産会社を選ぶ

・過去に訳あり物件を売却した実績がある不動産会社を選ぶ

・不動産仲介ではなく不動産買取を依頼する

・その地域に精通している不動産会社選ぶ

といった点です。是非参考にしてみて下さい。

富山市のTUMUGU不動産株式会社は、「お客様に損をさせない」をモットーに日々営業活動に取り組んでおります。お客様のニーズに合ったご提案をすることをお約束しますので、不動産の売却をご検討されている方は、是非一度、富山市の不動産売却に特化したTUMUGU不動産株式会社までお問い合わせください。