【徹底解説】土地の売却方法やその流れを解説！共有名義や古家付きの場合は？

引越しや住み替えを検討しているとき、あるいは使わずに放置されている土地を所有しているときなど、さまざまな理由で土地の売却を考えることがあるかもしれません。しかし、土地の売却は住宅の売却とは異なるケースもあるため、どのように進めればよいのか不安を感じる方も多いでしょう。

この記事では、土地を売却する際の流れや手続きについて、一般的なケースだけでなく、共有名義や古家付きのケースについても詳しく解説します。また、共有者がいる場合のトラブルを避ける方法や、費用・税金についても詳しく見ていきましょう。

土地の売却方法は以下の三つに大別されます。

・不動産会社による仲介

・不動産会社による買取

・国による買取

それぞれの特徴を詳しく解説します。

仲介とは、不動産会社に売却を依頼し、第三者である買い手を探す方法です。広く市場に出して買い手を募るため、相場より高く売却できることが期待されます。しかし、売却までに時間がかかり、仲介手数料も発生します。

不動産会社が買い手となって、所有者から直接土地を購入する方法です。仲介では売れにくい条件の土地でも買い取ってもらえる場合があり、売却が迅速に進むことが特徴です。ただし、相場よりも価格が安くなることが一般的です。

国が公共事業などのために土地を買い取るケースです。国から提案されたタイミングでのみ売却可能で、公共施設の建設など特定の条件下でのみ利用されます。

ここでは、土地を売却する際の基本的な流れを解説します。

まずは、土地の価格の相場を調べましょう。一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社の査定結果を比較できます。これにより、適正価格での売却が可能になります。

土地の売却には、以下の書類が必要です。

・測量図や図面

・固定資産税納税通知書

・境界確認書

・登記済権利証

・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）

・実印と印鑑証明

必要な書類はあらかじめ準備し、スムーズな取引に備えましょう。

不動産会社に査定を依頼します。机上査定と訪問査定の両方を依頼し、納得のいく結果を得られる不動産会社を選びましょう。

査定結果や担当者の対応を参考に、媒介契約を結ぶ会社を選びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

媒介契約を締結し、不動産会社に売却活動を依頼します。不動産会社がPR活動や内覧対応を行い、買い手を見つけます。

購入希望者が現れたら、契約内容を話し合い、売買契約を締結します。不動産会社が仲介し、契約書を作成します。

決済を行い、土地の引き渡しを行います。当日に所有権の移転登記を行い、取引が完了します。

共有名義の土地を売却する際は、以下の点に注意が必要です。

共有名義の土地を売却するには、共有者全員の同意が必要です。名義人全員が売買契約書に押印することが求められます。同意が得られない場合は、持分だけの売却や分筆、法的手段が考えられます。

共有者間で土地を分筆し、それぞれの持分を個別に売却する方法です。分筆登記を行うことで、個別売却が可能になりますが、分筆費用がかかります。

共有者の中に売却に反対する人がいる場合、調停や訴訟を通じて解決する方法があります。調停では、第三者の仲裁を受けながら合意形成を図り、訴訟では裁判所の判断を仰ぎます。弁護士への相談が必要です。

古家付き土地を売却する際は、建物の状態や再建築可能かどうかがポイントです。

古家を解体し、更地にすることで買い手が付きやすくなります。解体費用がかかりますが、早期売却が期待できます。再建築不可の土地であれば、解体をせず現状のまま売却することが無難です。

建物をそのままにして売却する場合、解体費用を負担せずに済みます。ただし、買い手が建物の取り壊しを前提に考えることが多く、価格が下がる可能性があります。

今回は、土地の売却方法や流れなどについて詳しく解説してきました。土地の売却方法には、不動産会社による仲介・買取と、国による買取という三つの方法があります。

不動産会社に依頼する場合は、まず土地の相場を調べたうえで、必要な書類を全て準備してから査定を依頼します。そして契約を結ぶ不動産会社を決め、売却活動の依頼をします。そして、買い手が見つかったら売買契約を締結し、土地の引き渡しを行うというのが土地を売却する流れです。

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