【初心者必見】不動産売却にかかる費用と、受け取れる費用について！

不動産を売却する際には、売却代金を受け取るだけではなく、さまざまな費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、計画的に準備することで、スムーズな売却が実現します。本記事では、不動産売却にかかる費用と、先に受け取れる手付金などについて詳しく解説します。

不動産の売却には以下のような主な費用がかかります。

①抵当権抹消費用

②収入印紙代

③仲介手数料

④書類の取得費用

⑤住民税、所得税

⑥解体費

⑦リフォーム代

これらは、売却の状況や不動産の状態により発生するかどうかが異なります。それぞれの詳細を以下で解説します。

不動産にローンが残っている場合、抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権が設定されている不動産は、そのままでは売却できません。抹消手続きを行うためには、司法書士に依頼し、報酬として一般的に2〜3万円がかかります。また、法務局に支払う登録免許税が1,000円/物件あたり必要です。

この手続きには、住宅ローンを完済し、抹消登記を行う必要があります。司法書士に依頼することで、手続きはスムーズに進みますが、予算に含めておくべき費用となります。

不動産売買契約書には印紙税が課されます。印紙税とは、契約書や領収書などの作成時に課される税金で、収入印紙を購入し、契約書に貼り付けることで支払います。印紙税の金額は売却代金に応じて異なり、たとえば売却代金が100〜500万円以下の場合は2,000円、500〜1,000万円以下の場合は1万円です。

ただし、2027年3月31日までまでの期間において、不動産売買契約書に対する印紙税の軽減措置が適用されています。この軽減措置により、例えば1,000万円〜5,000万円以下の契約書にかかる印紙税は、通常2万円のところを1万円に軽減されています。この措置は、特定の契約金額区分に対して適用されており、売買契約書作成時に適用できるかどうかを確認することが大切です。

印紙税は契約成立に必須の費用であり、特に大規模な不動産取引では無視できない額になることがあるため、事前に確認が必要です。軽減措置の詳細や適用条件については、最新情報を国税庁の公式サイトで確認することをお勧めします。

仲介での売却を選んだ場合は仲介手数料がかかります。仲介売却とは、不動産会社を通して買い手を探す方法です。

仲介の場合、不動産会社は買い手を探すために宣伝活動をしてくれたり、売買契約の条件を決める際に中立をしてくれたりしますので、その費用として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

高額な仲介手数料を不動産会社が請求することを防ぐために、仲介手数料の上限が宅地建物取引業法で定められています。また仲介手数料の上限は、不動産の売却代金によって異なり、具体的には不動産の売却額代金が200万円以下の場合は売却代金の5％＋消費税、200万円〜400万円の場合は売却代金の4％＋2万円＋消費税、400万円以上の場合は売却代金の3％＋6万円＋消費税となっています。

3％と聞くとあまり高額ではないように感じるかもしれませんが、不動産は売却代金が高額になることが多いので、仲介手数料も意外とかかることになります。仮に、不動産が900万円で売れた場合、仲介手数料として27万円＋6万円＋消費税ほどの金額がかかるという計算になりますので、仲介手数料は決して安価ではないということがわかるでしょう。

不動産売却時には、さまざまな書類が必要となります。具体的には以下の書類が代表的です。

・住民票（登記簿上の住所が現住所と異なる場合）

・印鑑証明書

・登記済権利証または登記識別情報

・境界確定書

・固定資産税納税通知書

・耐震診断報告書、アスベスト調査報告書（必要な場合）

これらの書類の取得には、それぞれ数百円〜数千円の手数料がかかります。特に、登記に関する書類は再発行が困難な場合があるため、売却を計画している段階で事前に確認・準備することが重要です。

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して住民税や所得税がかかります。譲渡所得は、売却代金から不動産の取得費用や売却にかかった諸費用を差し引いた金額です。

所有期間が5年以下の不動産では、譲渡所得に対する所得税は30.63%、住民税は9%が課されます。一方、5年以上所有していた場合は、所得税が15.315%、住民税は5%に軽減されます。

また、譲渡所得税に関しては、自宅を売却する場合に適用される3000万円の特別控除など、税制上の特例もあります。これを適用することで、税負担を大きく減らすことが可能です。

古い建物が建っている土地を売却する場合、更地にするために解体が必要になることがあります。解体費用は建物の構造や地域によって異なりますが、一般的には100万円〜300万円程度が相場です。

解体にはアスベストなどの特殊な処理が必要な場合もあるため、その場合はさらに費用がかかります。解体費用は高額なため、売却時にはこの費用を見越して判断することが求められます。

不動産の状態が悪い場合、売却前にリフォームを行うことで、物件の価値を向上させることができます。リフォームの内容次第では、物件が売れやすくなる一方で、費用がかさむ可能性もあるため、リフォームが本当に必要かどうかを慎重に判断する必要があります。

例えば、軽微な修繕やハウスクリーニングは比較的少額で済みますが、全面的なリフォームは100万円以上かかることもあります。売却後の購入者が自分でリフォームを希望することも多いため、必ずしも事前に大規模な工事を行う必要はありません。

不動産売却では、契約成立時に手付金という形で、売却代金の一部を先に受け取ることができます。手付金は、契約金額の5〜10%が相場であり、売買契約が成立した時点で買主から売主に支払われます。

手付金には、契約成立の証拠、契約解除の保証金、違約時の罰金としての役割があります。買主が契約を解除する場合、手付金を放棄し、売主が解除する場合は手付金の倍額を返還する必要があります。

不動産を売却する際、仲介業者に依頼して物件を宣伝することが一般的ですが、ここで発生するのが「広告費用」です。多くの不動産会社では、売却活動の一環として広告を打ち出し、物件をより早く、より高い価格で売るためにさまざまな手段を用います。

主な広告手段としては、以下のようなものがあります。

・不動産ポータルサイトへの掲載

・チラシやDMなどの印刷物の配布

・SNSやウェブ広告によるオンラインプロモーション

これらの広告費用は、不動産会社によって異なりますが、基本的に仲介手数料に含まれる場合が多いです。

ただし、特別な宣伝方法を依頼した場合や、より目立つ広告枠を利用する場合は、追加料金がかかることもあります。そのため、仲介業者に依頼する際は、事前に広告費用についても確認しておくことが大切です。

例えば、大規模な不動産会社の場合、インターネット広告や不動産ポータルサイトの掲載料が予算内に含まれていることが多くあります。これにより、広範囲の購入希望者にアプローチできるため、売却活動の成功率が高まります。

しかし、特定のエリアやターゲットに向けて、より細かな広告戦略を立てたい場合は、広告プランに応じた追加料金を支払うこともあるため、事前に相談し、見積もりを取ることが推奨されます。

不動産を売却する際、売主は物件に関する「契約不適合責任」を負う可能性があります。これは、物件が売買契約の内容に適合していない場合、買主が修繕や損害賠償を求めることができるという責任です。

従来は「瑕疵担保責任」として、物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に売主が責任を負う仕組みでしたが、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」という新しい制度に変更されました。この改正により、物件が契約で期待される性能や機能に適合しているかどうかが重視されるようになりました。

具体的には、以下の点で責任を負う可能性があります。

・性能や品質：物件が契約書に記載された性能や品質に適合していない場合。

・用途の適合：購入者が期待する使用目的に適合していない場合。

・法的な問題：土地や建物に違法性があり、使用が制限される場合。

売主としては、不動産の状態について事前に正確に説明し、契約時に買主との間で確認を取ることが重要です。また、物件に問題がある場合には、その内容を明示し、必要に応じて修繕を行うか、責任を限定する契約を交わすことも有効です。

特に、築年数が経過している物件や設備に問題がある場合は、事前に専門業者による検査を実施し、修繕の有無を確認しておくことで、契約不適合責任のトラブルを防ぐことができます。

契約不適合責任は売却後も一定期間、買主からの請求が可能なため、事前の対策が欠かせません。

不動産売却にかかる費用は、物件の状況や売却方法によって異なります。抵当権抹消費用や収入印紙代、仲介手数料、住民税・所得税といった一般的な費用のほか、必要に応じて解体費やリフォーム代も発生します。これらの費用を事前に理解し、売却の計画を立てることが大切です。また、売却時には手付金を先に受け取ることができるため、この点も考慮して進めましょう。

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