【初心者必見】不動産売却にかかる費用と、受け取れる費用について！

不動産を売却すると、売却代金を受け取るだけではなく、逆に売却するまでに支払うことになる費用もたくさんあります。

不動産を売却するまでにどのような費用がかかるのかご存知ですか？また、不動産の売却代金よりも前に受け取れる費用もあります。今回は、不動産売却にかかる費用についてと、どのくらいかかるのかについて解説していきます。

不動産を売却しようとすると以下のような費用がかかってきます。

①抵当権抹消費用

②収入印紙代

③仲介手数料

④書類の取得費用

⑤住民税、所得税

⑥解体費

⑦リフォーム代

これらを一つずつ詳しくご説明致します。

まずは抵当権抹消費用ですが、これは必ずしもかかるというわけではありません。この費用がかかるのは、抵当権が残っている不動産に限ります。抵当権とは、不動産の買い手が代金やローンを支払えなくなった場合に、売り手は不動産を売却することでその代金を回収することができるとする権利です。抵当権が残っている不動産は売買することができないため、まず抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消には、不動産のローンを完済し、抵当権抹消手続きを行います。手続きは一般的には司法書士に依頼するため、司法書士への報酬として2〜3万円がかかってきます。加えて、抵当権を抹消したことを法務省に申請する必要がありますので、登録免許税がかかります。登録免許税は不動産一件につき1,000円です。このように、抵当権を抹消するに当たって、不動産のローンの代金と、司法書士への報酬、登録免許税という費用が必要になります。

不動産の売買契約書には印紙税という税金がかかります。印紙税とは、契約書や領収書などを作成する際に課される税金のことです。印紙税の支払いは、収入印紙を購入し契約書に貼り付けるという方法になります。印紙税の金額は不動産の売却代金によって異なり、具体的には、売却代金が100〜500万円以下の場合印紙税は2,000円、500〜1,000万円以下の場合印紙税は1万円となります。

仲介での売却を選んだ場合は仲介手数料がかかります。仲介売却とは、不動産会社を通して買い手を探す方法です。

仲介の場合、不動産会社は買い手を探すために宣伝活動をしてくれたり、売買契約の条件を決める際に中立をしてくれたりしますので、その費用として不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。高額な仲介手数料を不動産会社が請求することを防ぐために、仲介手数料の上限が宅地建物取引業法で定められています。また仲介手数料の上限は、不動産の売却代金によって異なり、具体的には不動産の売却額代金が200万円以下の場合は売却代金の5％＋消費税、200万円〜400万円の場合は売却代金の4％＋2万円＋消費税、400万円以上の場合は売却代金の3％＋6万円＋消費税となっています。3％と聞くとあまり高額ではないように感じるかもしれませんが、不動産は売却代金が高額になることが多いので、仲介手数料も意外とかかることになります。仮に、不動産が900万円で売れた場合、仲介手数料として27万円＋消費税ほどの金額がかかるという計算になりますので、仲介手数料は決して安価ではないということがわかるでしょう。

不動産を売却する際には、不動産に関する書類と、不動産の持ち主に関する書類が必要になります。具体的には、住民票、印鑑証明、登記済権利証もしくは登記識別情報、境界確定書、固定資産納税通知書、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書などです。持ち主に関する書類が必要となるのは、基本的に不動産の売買は所有者しか行えないという理由からで、その人が不動産の所有者かどうかを確認するためです。また、不動産に関する書類が必要となる理由としては、不動産の正確な築年数や面積が分からないと適正な価格をつけられないからです。このように必要な書類がたくさんありますので、手元に書類がない場合は取得しておかなければなりません。書類を取得する際に、一通あたり300円ほどの手数料がかかります。中には再発行ができない書類もあり、特別な対応が必要となる場合もあります。

不動産の売却で利益を得た場合、その代金に対して住民税と所得税がかかります。課税の対象となる金額は、不動産の売却代金から不動産の取得費用と売却費用を引いたものになります。この金額を譲渡所得といいます。もし譲渡所得を計算して、プラスにならなかった場合は住民税と所得税を支払う必要はありません。

譲渡所得税は、売却する不動産を所有していた年数によって異なります。具体的には、不動産を所有していた期間が5年以下の場合は、所得税が30.63％、住民税9％かかります。不動産を5年以上所有していた場合は、所得税が15.315％ 、住民税が5％かかります。

解体費は建物が建っている土地を更地にして売却する場合などにかかる費用です。建物を解体するためには一般的に100〜300万円ほどかかります。劣化がすすんでいる不動産には買い手がつきにくいため、更地にしてから売却しようと判断する人もいるかもしれませんが、解体費は決して安い金額ではありません。また、どんなに古い不動産でも、解体せずに売却できることもありますので、解体するかどうかはよく検討する必要があります。

不動産の状態が悪いと買い手がつきませんので、リフォームを施してから売却することがあります。また、不動産の引き渡し前にきれいな状態にするため、ハウスクリーニングを依頼することもありますので、そのための費用がかかることになります。ただ、リフォームやハウスクリーニングは必ずしなければならないということではありません。リフォームを施したことで、かえって買い手がつきにくくなるといったケースもありますし、中には、リフォームやハウスクリーニングは費用がかかるため、やりたくないという人もいるでしょう。リフォームやハウスクリーニングをするかどうかというのは、売り手の判断次第ということになります。

不動産を売却する際に発生するのは支払いだけではなく、売却代金より先に受け取ることができる費用もあります。それが手付金です。

手付金とは、不動産を売却する際、契約成立時に買い手から売り手に支払う費用のことです。手付金には三種類あり、一つ目は、契約が成立した証として支払われるもの、二つ目は、契約内容に違反があった際に、罰金として没収するもの、三つ目は、契約者が解約することを可能にするものです。売り手が解約を希望する場合は受け取った手付金の2倍の金額（手付け倍返し）、買い手が解約を希望する場合には支払った手付金を放棄（手付け放棄）すれば、解約することができます。このように、手付金には三つの役割があります。

手付金の金額は不動産の代金の5〜10％であることが多く、契約成立時に、買い手から売り手に支払われます。支払いの方法は現金または振込です。手付金は売却代金の一部ではありませんので、契約成立時に支払う金銭は売り手に預けるという形になり、本来物件の引き渡し時に売買代金を全額支払うと、売り手から買い手に返還されるべきものなのですが、手続きが面倒なため売却代金の一部に充当されています。

今回は、不動産売却にかかる費用にはどのようなものがあるか、また、先に受け取れる費用はあるのかについて詳しく解説してきました。

不動産売却する際に支払うことになる費用としては、

・抵当権抹消費用として司法書士への報酬に2〜3万円、登録免許税として不動産一件につき1,000円

・収入印紙代として、100〜500万円以下の不動産の場合2,000円、500〜1,000万円以下の不動産の場合1万円

・仲介手数料として、200万円以下の不動産の場合は売却代金の5％＋消費税、200万円〜400万円の場合は売却代金の4％＋2万円＋消費税、400万円以上の場合は売却代金の3％＋6万円＋消費税

・取得が必要な書類がある場合は、取得費用として一通につき数百円

・住民税、所得税として、不動産の所有期間が5年以下の場合は所得税が30.63％、住民税9％、所有期間が5年以上の場合は所得税が15.315％ 、住民税が5％

・解体費として100〜300万円程

・リフォーム代またはハウスクリーニング代

といった費用がかかります。
先に受け取れる費用としては手付金があります。
不動産を売却する際には、こういった支払う費用と受け取れる費用があるということを知っておかれるとよいでしょう。

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