【法人様必見】法人が不動産を売却する場合のポイント

今回は個人ではなく、法人として不動産を売却する際のポイントについて詳しく解説いたします。

個人との比較をしながらの説明もしていきますので、法人の方で不動産売却を考えていらっしゃる方や、将来的にその可能性があるという方は、知っておくとよい必要な知識ですので、是非最後までご覧下さい。

個人ではなく法人が不動産売却を行うとき、適用される法律や税制は大きく異なります。ここではいくつか代表的な税金のご紹介をします。

まず発生するのが法人税、所得税、消費税の３つです。

個人であっても法人であっても対象の不動産を手に入れるのにかかった費用（取得費）を超える利益を得たときに、その利益に対して課税されることになります。

最初に法人税に関してですが、法人の不動産（土地）には減価償却が適用されますので、数年後の価値を計算して、簿価を出します。簿価よりも高く売却を行えた場合は利益となり、安く売却することになった場合は損失となります。

損失となった場合は、課税対象額が小さくなることを意味するので、損失が出た分、支払う法人税を抑えることができ、節税に繋げることが可能です。

次に所得税に関してですが、個人の所得税に関しては「3,000万円特別控除」という特例があります。3,000万円特別控除というのは、マイホームを売却する際に、利益を圧縮してくれるという内容で、具体的な適用の条件は以下のとおりです。

「3,000万円特別控除」

自分が住んでいる家を売るか、家とともに敷地や借地権を売ること。

以前に住んでいた家や敷地等の場合であれば、住まなくなってから3年を経過した年の12月31日までに売却すること。

また、住んでいた家もしくは住まなくなった家の取り壊しをした場合は、以下に記載する2つの要件全てに当てはまる必要があります。

○その敷地の譲渡契約が、家を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。

○家の取り壊しをしてから譲渡契約を締結した日までの間、その敷地を貸駐車場などに供していないこと。

1. 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によってこの特例を受けている場合は除きます）。

2. マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと。

3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。

4. 災害によって滅失してしまった家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。

5. 売り手と買い手が、親子や夫婦などの関係でないこと。

生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族や内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

ここでは特例をご紹介しましたが、もちろんこれは法人には適用されないものです。売り手が個人である場合は、かなり制度が手厚く、支払うべき税金が免除されますが、法人にはそこまで手厚い制度が用意されていませんので、事前知識として知っておくとよいでしょう。

まず前提として、不動産には消費税がかかるのですが、土地代には消費税はかかりません。

そのため、法人が不動産を売却した際に発生する不動産への消費税は、買い手側ではなく売り手側が支払うことになります。消費税は、「間接税」と言われるように消費税の支払い者と納税者が異なります。不動産の例も同様に、買い手が個人であるとしたら、個人は納税者にはならないため、売り手が不動産の消費税を預かることになりますので、不動産購入にだけに目を向けると、法人で購入する際には支払額が消費税分高くなるということです。このように購入に関しても、個人と法人で様々な違いがあります。

法人なので簿記を行うと思いますが、売却時における仕訳も注意が必要になります。

・契約時の前受金の処理

・売却時までの減価償却の処理

・売却時の仕訳の処理

以上の３つの仕訳を行う必要があります。

契約時の手付金は、この段階ではまだ収益が確定していませんので、前受金の扱いになります。減価償却の処理は、耐性年数などの計算をして簿価を求めることになり、売却時においても重要な要素となりますので、特に注意して計算を行うようにしましょう。

法人の不動産売却は、売却日に関しても個人の不動産売却と異なってきます。不動産売却日（譲渡日）は、通常不動産を引き渡した当日とすることが原則となっていますが、法人の場合は、不動産売却の契約を締結した日を売却日とするか、最終金の支払いが完了した日を不動産売却日として扱うことが可能です。

契約書の作成日と不動産の引き渡し日の事業年度が異なる場合は、どちらを売却日にするかによって、収益や税金に関する計算のタイミングが異なり、節税にも関わってくることになりますので、注意しましょう。

法人の不動産売却は、個人の売却と異なる部分が多々あることをご紹介してきました。法制度や税制に関しては、個人にメリットがあるものが現状として多いです。そのため法人の売却だと不利になることもありますが、具体的にどのような制度において不利になり得るのか事前知識を入れておくと良いでしょう。

そして、仕訳や不動産売却日にも注意を払わなければいけないという点でも法人の不動産を売却するのは個人の売却と比較しても、労力がかかります。これを踏まえた上で、売却の手順を進めていくとよいと思います。税金の仕組みなどをよく調べた上で、気をつけながら納得できる売却を行ってください。

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