【徹底解説】契約不適合責任と瑕疵担保責任について！

契約不適合責任と瑕疵担保責任という言葉を聞いたことはありますでしょうか。この二つは不動産を売却しようとしたときに見聞きする言葉ですが、実際にどのようなものなのかご存知の方は少ないかもしれません。二つは類似している部分もありますが、責任範囲など異なる部分もあります。今回は、契約不適合責任と瑕疵担保責任とはどのようなものなのかや二つの異なる点について解説していきます。

不動産を売却するにあたって、売り手が買い手に対して契約内容に合わないものを引き渡さないように売り手が負う責任のことです。売り手には、契約内容に記載された内容の不動産を買い手に引き渡す義務があり、債務不履行責任の一つとされています。万が一この責任を果たさなかった場合には、買い手に対して以下のようなことを認めなくてはなりません。

契約に適合しない履行があった時に、買い手が売り手に対して履行の完了を求めることで、修理や交換を求める場合もあります。

例として、不動産に傾きがあった場合やシロアリの被害があった場合は、その修理費の請求をすることなどです。

まず追完請求を先に行うのですが、その請求を売り手に拒否された場合、代金減額請求をします。代金減額請求は、売り手に対して不動産の内容を満たしていない分の代金の減額を要求できるというものです。例えば、万が一不動産に瑕疵があった場合はまず売り手に追完請求をしますが、請求を拒否された場合に、今度は減額することを要求します。契約の内容通りの面積の引き渡しがされなかった場合などにも請求をすることができます。また、代金減額請求は売り手が追完に応じない意思がはっきりと分かっている場合には、追完請求をしていなかったとしても代金減額請求をすることが可能です。

契約不適合責任では、実際に引き渡された不動産が契約した時の内容と異なっていた場合、上記の二つの請求を行いますが、どちらの請求に対しても売り手が拒否する場合には契約を解除することができるというものです。

但し、見つかった欠陥が軽い内容の場合には契約解除を依頼することはできません。契約解除を申し出る流れとしては、追完請求や代金減額請求をし、それらの要求に応じるための猶予を売り手に与えたうえで、それでも要求に応じなかった場合に契約解除となります。

例えば、不動産に雨漏りなど何かしらの欠陥が見つかった場合、買い手は売り手に対して修補を請求し、それに応じる為に二週間程の猶予を与えます。それでも売り手が対応してくれなかった場所に契約解除を申し出て、代金を返還してもらうことになります。

一方で、売り手が事前に契約解除には応じないと拒否する意思が明確である場合には、無催告解除といって、猶予を与えることなく契約解除することが可能です。

損害賠償は、不動産に瑕疵があることを知っていながら、売り手がそのことを故意に買い手に伝えずに不動産を売却した結果、買い手が何らかの損害を受けることになってしまった場合に、金銭での補償を請求できる権利のことです。

『故意』である必要がありますので、売り手自身が故意ではなく、その瑕疵を知らなかった場合には損害賠償請求はできません。

瑕疵担保責任とは、売買した不動産に瑕疵が見つかった場合に売り手が買い手に対して負う責任のことです。不動産の売却は、売り手は買い手に対して不動産の状態や居住するうえでの条件を説明し、しっかりと理解してもらった後に行います。しかし、中には引き渡しが行われた後に不動産の瑕疵が見つかる場合もあり、そういった時に見つかった瑕疵に対して売り手が負うのが瑕疵担保責任です。

ここまで、二つがどのようなものなのかについてそれぞれ解説してきました。では、二つの相違点は何なのでしょうか。契約不適合責任は、瑕疵担保責任の後に新たに定められた法律です。それまでの瑕疵担保責任は廃止となり、契約不適合責任という名に名称が変わって法的責任の範囲の拡大もされました。

それでは二つの相違点を4つ紹介していきます。

まず一つ目の相違点として、買い手が持つ権利に違いがあります。民法改正前の瑕疵担保責任では、買い手が使える権利は契約解除と損害賠償請求の二つでしたが、新設された契約不適合責任では、損害賠償の範囲も信頼利益のみから履行利益も追加され、さらに契約解除に加えて追完請求と代金減額請求の二つができるようになりました。このように、民法の改正が行われたことにより買い手が持つ権利が増えたというわけです。

二つ目の相違点は、権利を使うことができる期間です。契約不適合責任や瑕疵担保責任は、権利を行使できる期間に制約があります。瑕疵担保責任は一年以内であること、契約不適合責任は、事実を知った時から一年以内にその事実を売り手に通知する必要があり、そうすることでこの権利を保持することが可能になりますので、一年後以降であっても請求をすることができるのです。

契約不適合責任に変わったことで、買い手が権利を行使できる期間が長くなったというわけです。

瑕疵担保責任の時には、無過失責任といって売り手が故意でなくても損害賠償を求めることができましたが、契約不適合責任では、売り手に故意がないと買い手は損害賠償を請求することはできませんので、売り手がむやみに損害賠償を請求されるということを避けられるようになりました。

契約不適合責任に変わったことで、買い手だけではなく売り手の権利も守られるようになったというわけです。

瑕疵担保責任の時には、契約時の瑕疵に対してでないと権利を使うことはできませんでしたが、改正後の契約不適合責任においては、契約後に発生した瑕疵に対しても権利を使うことができるようになりました。なぜなら、契約時にはなかった瑕疵が不動産を引き渡すまでの間に発生してしまうということが実際にあるからです。そういったことを考慮して、民法改正後は契約した後の瑕疵であったとしても請求することが可能になりました。

民法改正が施行されたのはどういったことからなのでしょうか。その理由は、これまでの民法は明治時代に成立したものであり、時代に合っていない点が多くあったからです。改正された点は主に三つなのですが、まず一つ目は、「瑕疵」という言葉についてです。一般的に瑕疵という言葉はあまり聞き馴染みがありませんので、「契約不適合責任」という言葉に変更することで、わかりやすいものにしました。二つ目は、柔軟に対応ができるように、内容の幅が広がったことです。改正前の瑕疵担保責任では買い手が持つ権利は二つ、損害賠償請求と契約解除しかありませんでしたが、それでは利用できる場面が限られてしまうため、対象となる要件を広げたというわけです。三つ目は、買い手側の権利を広げたことです。そうすることにより、安全な取引ができるようにしたのです。以上のことが民法改正が施行された事由です。

今回は契約不適合責任と瑕疵担保責任、二つがどのようなものなのか、また二つの違いについて詳しく解説してきました。

契約不適合責任とは、不動産を売却するにあたって、売り手が買い手に対して契約内容に合わないものを引き渡さないように売り手が負う責任のことで、買い手は契約解除、損害賠償請求の他に追完請求、代金減額請求を行うことが可能です。

瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵があった場合に売り手が取らなければならない責任のことです。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の二つは似通っていますが、買い手の権利の範囲や権利を使うことができる期間、瑕疵が発生したタイミングについてなど細かく見ていくと違いがあります。

不動産を売買する際には契約不適合責任について知っておくことをおすすめします。

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