【徹底解説】リースバックの流れやメリット、デメリットとその注意点について！

みなさんはリースバックという言葉をご存知でしょうか。リースバックという言葉や仕組みについてご存知でない方も多いのではないでしょうか。

今回は、リースバック型で家を売却する際のポイントについて解説していきます。

リースバックとは売却方法の一つで、家を売却するのですが、売却した後にその売却先の会社と賃貸借契約を締結することで、売却した物件にそのまま継続して住み続けることができるという仕組みのことをいいます。

一般的に、資金が必要になったときは家を売却することを考えるかもしれませんが、中には家を売却するのが難しい場合もあります。例えば、引越しのための資金がなかったり、転職が難しかったり、今の家に愛着があり離れたくないなどという場合にリースバックを利用することで、売却後も同じ家に住み続けたまま資金を得ることができるのです。

リースバック型の売却をする際は、まず不動産会社に行ってその旨を相談します。そして、不動産会社では物件の査定を行い、査定結果をもとにして契約書の作成がされ、売買契約を結ぶことになります。こうして一旦家を売却し、売却代金を受け取った後は売却先の会社と賃貸借契約を結び、売却した家に今度は賃貸という形で今まで通り住むことになります。これがリースバックの一連の流れです。

リースバックが可能な不動産は個人の家だけに限らず、会社や自社ビルなどさまざまなものがあります。 個人の場合は戸建てやマンションで、持ち家率が高い高齢者が老後の資金としてリースバックを利用することが特に多くなっています。また、会社や自社ビル、工場などもリースバックが可能ですので、業績が悪くなってしまった企業が自社ビルを売却して資金を調達し、経営状況を回復させるといった例があります。

このように、リースバックでは様々な資産を対象にできるため、個人だけでなく法人にも利用されています。

リースバックは、資金が必要だけど今の家を離れることが難しいという場合に利用されることが多いです。例としては、ローンの支払いを滞納してしまった、子どもの学費などにかかる負担が増えた、入院、手術をすることになった、事業資金が欲しい、老人ホームに入るための資金が必要であるといったようなときに多く利用されます。

メリットとしては、まとまった現金を一括で受け取ることができる点です。多くの場合、融資を受けるには様々な条件があるのですが、リースバックは成人以上で判断能力があれば特に年齢や収入による制限はなく、得た資金をどのように使うかに関しての制限もなく、使い道が自由で、資金を調達しやすくなっています。現金を受け取るまでの期間が短いので、急ぎで資金が必要になった場合には特に便利です。さらに、リースバックでは家を売却した後もそれまで通り住むことができますので、引越しによる影響を受けることもなく、家を売却したことを周りに知られるという心配もありません。資金が貯まった場合には、一旦売却した家ですが、再度買い戻すことも可能です。また、リースバックのもう一つのメリットとして、家の所有権も同時に手放すことになりますので、不動産を所有しているとかかってくる税金や維持費などのコストが軽減されるという点もあります。

デメリットとしては、毎月の家賃の支払いが発生するということです。家を売却するまでは家賃の支払いはありませんでしたが、リースバックすることで賃貸物件に住むことになりますので、毎月の家賃が発生します。さらに、その家賃は相場より割高になってしまいますので、長く賃貸していると損になる可能性も出てきます。また、賃貸借期間には2〜3年以内という制限がされていることが多く、長期で住みたいという場合には向いていないかもしれません。家賃は高くなりますが、家を売却するときには相場より安い価格での買い取りになります。

住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することができ、さらにリースバックをすると住宅ローンを完済が可能になります。

住宅ローンの残債が家の売却価格を下回るアンダーローンとなった場合には、リースバックを利用することが可能です。

リースバックすることで得た資金を住宅ローンの返済にあてることで完済するのです。仮にリースバックではなく、普通に家を売却したとしても住宅ローンを返済することができるかもしれませんが、その場合は引越しをする必要があります。リースバックをする場合は引越しは必要ありませんので、これまで通りの生活を維持することができます。このように、リースバック型の売却では、売却代金で住宅ローンを完済し、それまで通りの生活を維持できるのです。

リースバック型の売却は問題点もありますので、利用を検討される際には、以下のような仕組みであることを理解したうえで利用するようにしましょう。

リースバック型の売却をすると、普通に不動産を売却するよりも家の買取価格が相場よりも低くなってしまいます。なぜなら、リースバックする会社は、元の所有者に家を貸し出しますので、借主が退去した後再販売するときにかかるコストなどを加味して価格を設定しているため、買取価格が安くなってしまうというわけです。

リースバックをすると家が賃貸扱いになりますので、家賃の支払いが発生します。もし家賃を支払えなくなってしまった場合には、強制退去となりますので注意が必要です。毎月の家賃を支払う能力がないとみなされてしまうと、リースバックを利用することは難しくなります。

リースバックでは家賃が相場より割高に設定されますが、これはリースバックする会社が悪徳なわけではありません。家賃が割高になる理由は、リースバックする会社が損をしなようにするためです。なぜなら、リースバックする会社は物件の買い取りを行った後は、再販売するという選択肢はなく、売り手に貸すことしかできません。また、売り手の代わりに維持費や税金を負担することになりますので、この不利益を補うため、家賃が高く設定されることになります。

家を売却したタイミングで家の所有権がリースバック業者に移行することになりますので、その時点で家の所有権はなくなってしまいます。家を後々誰かに相続したい、リフォームを考えているといった場合にはリースバックは利用しない方が良いでしょう。

リースバックでは賃貸借期間に制限がある場合が多いため、仮にリースバックをしたとしても決められた期間以上にその家に住み続けることはできません。リースバック型の売却は、一般的には更新が前提ではない定期借家契約という契約を結ぶことになりますので、契約期間は2〜3年であることが多いです。それ以上は住み続けられない場合がほとんどですので、リースバック型の売却を検討される際は賃貸借期間を必ず確認する必要があります。

リースバックでは売却した物件をもう一度買い戻すことができますが、買い戻しのときの価格は高額になることが多いです。一般的に買取価格の1〜3割増しになってしまいますので、それだけの資金が貯まらず買い戻しができないというケースもよくあります。

リースバックでは、買取価格や家賃にこれといって正しいものはありませんので、その家の状態や立地など、さまざまな条件によって価格は変わってきます。また、対象となる物件も不動産会社によって異なりますので、契約した会社によって提示される条件が大きく変わってしまうことがあります。

普通に家を売却するのとリースバック型で家を売却する方法、２つの相違点についてご説明します。

まず異なるのは売却したときの価格です。リースバック型で売却する方がどうしても価格が安くなってしまうことは避けられませんので、リースバックの仕組みにメリットをあまり感じられなくて、少しでも高く売却したいという場合は、普通に売却することをおすすめします。

次に異なるのは家を転居することになるかどうかです。家を売却した場合は当然転居が必須になりますが、リースバックですと、売却した後も賃貸という形で同じ家にこれまで通り住み続けることになりますので、転居は必要はありません。

普通に家を売却してしまうと、再び手元に戻すことはなかなか難しいですが、リースバックの場合は、契約内容によっては家を買い戻すことができます。買い戻しができる時期や買い戻しの費用については契約内容に記載されています。買い戻しを視野に入れてリースバックをする場合には、買い戻すための条件を明らかにしておきましょう。

今回は、リースバック型で売却するにあたってのポイントについて解説をしてきました。リースバック型の売却を利用することで、引っ越さずに今まで通りの家に住むことができたり、将来的に買い戻すことができたりというようなメリットがあります。 普通に家を売却すると、その選択肢はありませんので、より自分に合った方法を選ぶと良いでしょう。 もしリースバックの仕組みにメリットを感じる場合は、リースバック型の売却も検討してみるとよいでしょう。

富山市の不動産売買に特化したTUMUGU不動産株式会社では、もちろんリースバック型の売買も積極的に行っています。当然実績も御座います。

また、富山市のTUMUGU不動産株式会社は、「お客様に損をさせない」をモットーに日々営業活動に取り組んでおります。お客様のニーズに合ったご提案をすることをお約束しますので、不動産の売却をご検討されている方は、是非一度、富山市の不動産売却に特化したTUMUGU不動産株式会社までお問い合わせください。