【徹底解説】再建築不可物件とは？再建築物件のイロハ！

あなたは「再建築不可物件」という言葉をご存知でしょうか。再建築不可物件とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことで、建築基準法の接道義務を満たしていない土地に建つ建築物のことをいいます。新たに建物を建てることも、増築したりすることもできないので「再建築不可物件」と呼ばれています。

建物を建てるには建築確認が必要となりますが、再建築不可物件では行政からの建築許可はおりません。

今回は、再建築不可物件を売却するにあたっての注意点やポイントについて詳しく解説していきます。

再建築不可物件を売却するにあたって、まずは不動産会社に電話やメール、もしくは直接不動会社を訪問し、再建築不可物件の売却を考えている旨を相談をします。不動産会社は、情報をもとに現地での調査や役所での調査を行ったうえで査定額を提示してくれますので、その査定結果を了承した後、売買の条件についてすり合わせを行います。そして引渡しの時期や支払い方法などについて話し合って決めた後に売買契約を結びます。その内容に則って残金の決済と引渡しが行われます。このような流れで売買は成立します。

再建築不可物件は、売却すると一体いくらぐらいになるのでしょうか。実は、一般的な不動産を売却するより3〜5割ほど安くなってしまいます。場合によっては、6～7割ほど安くなるケースもあります。もちろん、物件の所在地や状態によっても異なりますので、売却価格は不動産会社の査定を受けたうえで判断しましょう。ただ、大半の場合は価格が安くなってしまうことは避けられないでしょう。

結論から言うと、再建築不可物件の売却は難しいと言われています。ここからは、その理由について解説していきます。

再建築不可物件は建て替えることができないため、買い手がつきにくくなります。通常、不動産は劣化してきたら建て替えをすればよいのですが、再建築不可物件の場合は新たに建て替えができないので、物件が劣化してきたとしても建て替えはせずに、そのままにしておくしかありません。このように、再建築不可物件を購入すると、新たに建て替えすることができないという買い手にとってのデメリットがあります。これが、再建築不可物件になかなか買い手がつかない一因となっています。

再建築不可物件は、建て替えはできませんが、リフォームは可能です。ただ、リフォーム費用は高額になることが多いです。しっかりとした作りの建物であれば簡単なリフォームで済むかもしれませんが、再建築不可物件は古くに建てられたケースが多く、基礎が弱いことがあります。そのような不動産をリフォームすると通常よりも割高になってしまう可能性が高いので、それも再建築不可物件の売却が困難な原因の一つになっています。仮に売却できたとしても、相場より低い価格で売却することになるでしょう。

再建築不可物件を購入しようとすると、銀行からの融資を断られるケースがあります。なぜかというと、再建築不可物件は資産価値が低く、融資にリスクが伴ってしまうからです。融資を受けることができたとしても金利が高くなってしまう可能性があります。

次に再建築不可物件を売却する際の注意点についてご説明いたします。是非、最後までご覧ください。

再建築不可物件を売却するにあたってまず注意するべきことは、再建築不可物件が取り扱いの対象である不動産会社を探すことです。全ての不動産会社が再建築不可物件を対象としているわけではなく、不動産会社の中には再建築不可物件が対象となっていない会社もあります。各会社で取り扱える物件が決まっていますので、中には戸建て住宅しか取り扱っていない会社やマンションの取り扱いを専門としている会社などもあります。不動産会社であればどこでも再建築不可物件が取り扱いの対象であるというわけではありませんので、必ず相談する前にその会社が再建築不可物件を取り扱っているかどうかを確認するようにしましょう。

再建築不可物件を売るときには、再建築不可物件の買取実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。なぜなら、再建築不可物件の取り扱いに関しては特別なノウハウが必要だからです。取り扱い実績のない会社に買取を依頼してしまうと、よい条件で売却できない可能性があります。少しでも高く、よりよい条件で売るためにも、過去に取り扱い実績がある不動産会社を選ぶとよいでしょう。

テキストテキストテキスト再建築不可物件は不動産会社に仲介してもらって売却することができますが、その方法の場合、価格は相場より3～5割ほど安く、場合によっては相場よりも6～7割ほど安くなってしまうこともあります。なぜなら再建築不可物件には買い手がつきにくいため、値下げして売却するしかないからです。そのため、再建築不可物件はあまり高額では売れないということを覚悟したうえで売却しましょう。

一般的に不動産会社は所有者から不動産を買い取った後、その不動産を解体し、新たな用途で再販を行いますが、再建築不可物件は、買い取った後新築に建て替えたり増築したりすることができないため、建て替え以外の別の方法を取ることになります。その物件があまりにも劣化が激しいと、どういった用途にも利用できなくなってしまいますので、それを防ぐためにもできるだけ早く売却した方がよいのです。劣化や不具合が起こる前に売却できれば、少しでも高く売ることができます。

このように、再建築不可物件の売却は、一般的な不動産の売却よりも難しいということをご説明してきましたが、では、もし仮に売れ残ってしまった場合はどうしたらよいのでしょうか。ここからは、再建築不可物件を売るためのポイントを4つご紹介致します。

再建築不可物件になかなか買い手がつかない原因の一つとして挙げられるのは建て替えができないことでした。つまり、逆を言うと再建築することさえできれば買い手がつきやすくなるということです。再建築ができない物件を再建築可能にするには、隣の土地を購入、もしくは借りてしまえばよいのです。再建築不可物件の接道義務とは、道路の幅員や道路に接する間口の狭さが原因ですので、隣の土地を購入または貸借することができれば、接道義務を満たすことができる為、再建築不可物件ではなくなります。そうすることで再建築が可能になりますので、買い手もつきやすくなります。この方法をとるためには、隣の土地の所有者に相談してみましょう。

二つ目の方法としては、特定行政庁の許可を取り、再建築を可能にするという方法があります。建物の周りに空きがあり、安全が確保できるのであれば、接道義務は満たしていなくても、再建築が認められます。そうするためには特定行政庁に申請をしたうえで物件の安全性を認めてもらう必要があります。ただ、申請しても許可を得られないこともありますので、その点は注意しましょう。

再建築不可物件がどうしても売れないという場合は、不動産会社に買い取ってもらうとスムーズです。一般に不動産を売るときには不動産仲介という方法を用いて、買い手になる第三者を探すことになりますが、不動産買取という方法では不動産会社が買い手となって売買契約を結びます。再建築不可物件は第三者の買い手を探そうと思うとなかなか見つかりにくいですが、不動産会社に買い取ってもらえればその場で売買が成立ということになりますので、買い手がなかなかつかない場合や、一日でも早く売却したいという場合には不動産買取を依頼してみるとよいでしょう。

上記の方法でも売却できなかった場合は、収益物件として利用してみましょう。収益物件の例としては、貸家・シェアハウス・民泊として利用するなどの方法があります。そのような利用方法ですと、再建築不可物件は建て替えできなくてもそのままの状態で家賃収入を得ることができます。さらに、再建築不可物件にかかってくる固定資産税は少なくて済みますのでお得です。もし売却ができなかった場合は、このようにご自身で活用してみるのも一つの方法です。

今回は、再建築不可物件を売却する際の注意点やポイントについて詳しく解説してきました。

再建築不可物件は、新たに建て替えができない、リフォームにかかる費用が高い、銀行からの融資を受けにくいという特徴があるため、買い手がつきにくくなります。そのため、売却するにはいくつかのポイントがあり、それは隣の土地を購入もしくは貸借することで接道義務を満たすことや、特定行政庁からの建築許可を得ることで再建築を可能にしたり、不動産会社に不動産仲介という方法ではなく買い取ってもらったりすると、売却がスムーズになるかもしれません。ぜひ参考にしてみて下さい。

富山市の不動産売買に特化したTUMUGU不動産株式会社では、もちろん再建築不可物件の売買も積極的に行っています。

また、富山市のTUMUGU不動産株式会社は、「お客様に損をさせない」をモットーに日々営業活動に取り組んでおります。お客様のニーズに合ったご提案をすることをお約束しますので、不動産の売却をご検討されている方は、是非一度、富山市の不動産売却に特化したTUMUGU不動産株式会社までお問い合わせください。