【徹底解説】不動産売却時に必要な書類とは？

不動産の売却にはどのような準備が必要なのでしょうか。不動産を売却する際は、事前準備をしてから動いていくことでスムーズに、より良い条件で売却することが可能になります。事前準備の中の一つに書類の準備があります。不動産を売却する際には必要な書類が複数あります。今回は、売却時にどのような書類を用意しておくべきか、その書類の取得方法やなぜ必要なのかについて一つ一つ解説いたします。是非最後までご覧ください。

まず必要になるのが、登記済権利証または登記識別情報という書類です。登記済権利証、登記識別情報は、不動産の所有権を証明する書類です。不動産を購入し、その物件の所有権を取得すると、法務局で登記する際に発行されるものです。この二つの書類は両方必要になるということではありません。この二つの書類は発行された年度が違い、2005年3月6日までは登記済権利証、それ以降は登記識別情報に変わったため、この二つはどちらか該当する方を準備すればよいということになります。

登記済権利証、登記識別情報が必要なタイミングは、不動産を売買時（引渡し、決済時）になります。不動産を売買するには、自分が不動産の所有者であるということを証明しなくてはならないので、この書類は不動産会社と仲介契約を結ぶときや、所有権を売り手から買い手に移行させるときなどに必要となります。

登記済権利証、登記識別情報の取得方法

登記済権利証も登記識別情報も、どこかで取得するものではありません。不動産の所有権取得を登記したときに必ずもらっているはずですが、中にはその書類がどこにあるかわからないという人もいるかもしれません。登記済権利証と登記識別情報は再発行してもらうことはできないのですが、紛失してしまった場合でも不動産の所有者であることを証明する方法が二つあります。

一つ目は「事前通知」です。事前通知は登記所に依頼することで発行してもらうことができます。二つ目は、司法書士に依頼して本人確認をしてもらうことです。登記済権利証や登記識別情報をなくした場合には以上のような方法をとることも可能です。

二つ目に必要な書類は、固定資産納税通知書です。固定資産納税通知書は、支払った固定資産税の金額が記載されている書類です。不動産を所有していると支払わなくてはならない固定資産税ですが、公的な不動産評価額に基づいて算出が行われるため、固定資産納税通知書にはこの不動産評価額の記載もされています。評価額が分かると、不動産に適正な価格をつけることができるため、不動産を売買するときには固定資産納税通知書が必要になるのです。

固定資産納税通知書の取得方法

固定資産納税通知書は毎年4〜6月頃に市役所から送付されてきますので、無くさないように保管しておきましょう。なくしてしまった場合は市役所で代わりの書類となる「固定資産税評価証明書」を400円程で発行してもらうことができます。

印鑑証明とは、役所に登録された印鑑が自分のものであることを証明する書類です。

不動産が共有名義になっていて、複数の所有者がいる場合は、全員の印鑑証明が必要になります。注意が必要なのが、印鑑証明には3ヶ月の有効期限がありますので、3ヶ月を過ぎていないか確認し、過ぎていた場合には再発行しましょう。

印鑑証明の取得方法

印鑑証明は市役所に行けば300円程で発行してもらえます。マイナンバーカードをお持ちであれば、コンビニで印鑑証明を発行することも可能です。複数の名義人がいる場合は、全員分の印鑑証明を集めるのに時間がかかりますので注意しましょう。

所有者でないと不動産売買を行うことはできないので、不動産を売買する際に身分証が必要になります。媒介契約を不動産会社と締結するとき、売買契約を締結するとき、不動産を実際に引き渡すときなどに身分証の提示が求められます。身分証として利用できる書類には、運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、パスポート、在留カードなどがあります。

境界確定書とは、売却する不動産の境界を明確にした書類です。不動産の面積が定まっていないと正確な査定額を出すことができませんし、土地の境界がわかっていないと、隣の人の土地を売買してしまうことになったり、後々トラブルになってしまうこともあります。境界確認書を取得して、隣地との境目の確認をしっかり行っておきましょう。しかし、実際は土地の境界線が定まっていないことも多くありますので、境界線が定まっていない場合はこれを機に協議を行って測量図を作成しておく必要があります。

境界確定書の取得方法

境界確定書は不動産を測量するともらうことができますので、過去に測量をしている場合はすでに手元にあるはずなので確認しましょう。境界確定書をなくしてしまった場合は、測量を担当した土地家屋調査士等で境界確定書を再発行してもらえる場合があります。再発行してもらえない場合は、再度測量して書類を作成してもらうことになります。

こちらの書類は特に無くても問題ありませんが、もしあれば、不動産会社は喜びます。このパンフレットにはたくさんの情報が詰まっており、取引をスムーズに進められる足がかりになる可能性があるからです。

こちらも無くても問題ありません。但し、上記と同様に不動産会社としては、あれば嬉しい書類になります。

重要事項説明書とは、不動産に関する情報や契約内容が記載された書類です。不動産取引を行う際、契約締結後の契約内容の誤解によるトラブルを防ぐため、不動産会社はこれらの情報を確認する必要があります。この書類には、水やガスの供給設備に関すること、耐震診断結果など不動産に関する情報に加え、手付金や違約金、損害賠償など取引条件についての詳細などが記載されています。これらは売買契約を作成するうえで必要になるため、売買の際に必要となります。

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書も必須書類ではありませんが、求められる場合があります。特に、古い物件の売却時には必要となることがあります。耐震診断報告書とは、不動産の耐震強度について記載されている書類ですが、耐震の基準は変化しているため、あまりにも古い不動産では耐震強度が十分ではない可能性があります。耐震強度が弱い不動産には高値をつけることができませんので、強度を確かめた上で適正な価格をつけるためにも、耐震診断報告書が必要になります。耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書の取得には、耐震強度やアスベストに関する調査を受ける必要があります。物件が古くて耐震強度に自信がないという場合は、専門の業者に調査を依頼してみるとよいでしょう。

今回は、売却時に必要な書類について解説してきました。

不動産を売買するためには、

①登記済権利証、登記識別情報

②固定資産納税通知書

③印鑑証明

④身分証

⑤境界確定書

⑥不動産を購入したときのパンフレット

⑦不動産を購入したときの重要事項説明書

⑧耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

上記の書類が必要になります。これらを準備せずに不動産会社に行っても売買手続きを進めることはできませんので、書類を集めて再度不動産会社に行くことになり、結果二度手間になってしまいます。早く売却したい場合には、書類不備がないよう準備して行きましょう。不動産会社によって必要書類が異なることがありますので、事前に確認した上で書類集めをするとよいでしょう。

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