【徹底解説】持ち家を売却して住み替えることはできるのか？その流れとメリット・デメリットについて！

長年住んでいる家が、老朽化したりライフスタイルの変化によって生活拠点の変更を検討する人もいますが、その際には「住み替え」という選択肢があります。

住み替えは現在住んでいる家の売却プランや購入予定の物件選定、資金計画など気をつけるべきポイントが多いことから、慎重に計画を立てる必要があります。

特に住んでいる家をどのように売却するのかは家族で話し合い、納得のいく方法を選択すべきです。

そこでこの記事では、住み替えの際に持ち家を売却する方法について、メリットとデメリットを踏まえて解説します。

売り先行は家を先に売るため、まずは不動産会社に査定を依頼し、どのくらいで売却できるのかを把握することになります。

また、その際には複数の不動産会社に査定を依頼することになりますが、住み替えであることを伝えた上で売却プランの提示を受けるのがおすすめです。

なぜなら売り先行の住み替えは「売れるタイミング」と「引っ越しするタイミング」が重要となり、スムーズに住み替えするためには不動産会社が全体の流れを理解していることが大切だからです。

そのため、住み替えに慣れていない不動産会社に販売を依頼してしまうと慌てて引っ越しの準備をしたり売却の手続きをすることにもなりかねません。

このような失敗を避けるためにも、不動産会社の選定は住み替えにとって重要なポイントといえます。

その後家を販売し契約が締結された時点で家を退去し、引渡しできる準備を整えます。

つまり、売り先行の場合は住み替え先に移住する前に一度仮住まいすることになります。

売り先行の代表的なメリットとして「ゆっくり売却できる」という点があり、住みながら売却することで生活拠点を変える必要がありません。

これにより住み替えに必要な資金を家の売却によって確実に確保することができ、住み替え計画における資金計画が立てやすくなります。

また、住んでいる家に住宅ローンが残っている状態で住み替え先の家を購入した場合、自己資金が大きく減ってしまうかダブルローンになってしまうというリスクを抱えることになりますが、売り先行は先に売却するためその心配はありません。

さらに確実に売却できるため売れ残るリスクがないことから、住み替えに関するリスクをなるべく減らすことができるのが売り先行のメリットといえます。

売り先行の場合は、仮住まいが必要になるというデメリットがあります。

なぜなら住んでいる家を売却した後に住み替え先を購入することになるため、家を購入した買主に引き渡すためにも住み替え先を購入する前に仮住まいする必要があるからです。

そのため売り先行の場合は「家の売却→仮住まい先へ引っ越し→住み替え先の購入→住み替え先へ引っ越し」というステップを踏むことになり、後述する買い先行よりも引っ越しが1回分増えることになります。

また、都合よく住み替え先の物件が購入できるかも不明という点も大きなデメリットです。

家を売る時点である程度物件の目星をつけることはできますが、売却完了までその物件が残っていない可能性もあります。

このことからも売り先行は希望の物件を先に購入しないことからイメージ通りの住み替えにならないケースもあり、その結果長い間仮住まいを余儀なくされる失敗事例もあります。

買い先行は、まず新居探しをします。不動産会社に行き、実際に物件の見学を行います。それと同時に自宅の売却手続きも始めていきますので、不動産会社と契約を交わした後、売却活動を開始します。また、新しく購入する家の売買契約も締結し、新居の代金の支払いと入居の準備を行います。こうして新居の購入が先に完了します。 次に売却活動により買い手が決まったら、契約手続きをして代金を受け取ります。そして売却した物件の引き渡しを行い、住み替えが完了するという流れになります。

買い先行のメリットは、希望通りの物件を購入することができるという点にあります。

予算オーバーにならない範囲で物件をゆっくり捜索することができ、さらに持ち家を確保したまま検討できるので納得できる家が見つかるまで捜索が可能です。

そのため住み替え先を妥協したくない人に向いている売却方法だといえます。

また、売り先行は一度仮住まいをしてから新居へ引っ越しすることになりますが、買い先行は仮住まいをしなくても良いというメリットもあります。

このように、買い先行を選択することで効率よく住み替えすることができます。

買い先行の場合は家をまだ売却していないため、住み替え先の購入資金を自己資金もしくは住宅ローンを新たに組む必要があります。

つまり、資金計画が売り先行よりも厳しくなる傾向にあるのが買い先行のデメリットといえ、住んでいる家に住宅ローンが残っている場合は、金利の高いダブルローンやまとめローンを利用することになってしまいます。

さらに住んでいる家がいつ売却できるか見通しが立たないリスクもあり、空き家になって3年を超えると居住用財産の税制控除が利用できなくなることで譲渡所得税が高額になってしまいます。

このことからも、買い先行を選択する場合は精度の高い資金計画と売却できる物件であるかどうかの見極めが重要といえます。

資金面で不安があるという場合は、売り先行がおすすめです。

先に持ち家を売却することで新居の購入費に充てることができ、余裕をもった資金計画で新居を探すことができます。

また住みながら家を売却できるため、居住用財産の税制優遇を確実に利用できます。そのため、家の売却に関するリスクを下げたい人に向いています。

新居選びに時間をかけたいという場合には、買い先行がおすすめです。

買い先行の場合は、今の家に住みながら新居を探すことができるため焦って引っ越しをする必要がなく、自分に合う物件が見つかるまで新居探しに時間をかけることができます。

さらに引っ越しを1度で完了させられるメリットもあるため、家を売却しなくても資金計画が成立するのであれば買い先行を選択し、納得できる物件を選ぶべきといえます。