【徹底解説】不動産売却時に必要な書類とは？

不動産を売却するためには売主として用意しておくべき書類があり、慌てて探すことがないよう事前にチェックしておくことがポイントです。

また、売却を決めてから用意できる書類と用意できない書類があり、用意できない書類を紛失している場合は余計な費用がかかることもあります。

そのため、相続や贈与のタイミングで必要書類の引渡しも受けているかどうかも確認すべきです。

そこでこの記事では、不動産を売却する上で必要となる書類について詳しく解説します。

書類の使い道についても解説しますので、これから不動産を売却する予定がある人は参考にしてください。

売買や相続、贈与などの理由によって不動産を所有した場合、登記をすることで所有権を得ることになります。

そして所有権登記をすると司法書士から登記識別情報通知という書類を渡されることになり、この書類が不動産売却にとって必要な書類となります。

登記識別情報通知には所有者と不動産の地番、面積などが記載されており、合わせて16桁のキーがシールの下に印刷されています。

不動産を売却する際にはこの書類を司法書士に渡すことになり、司法書士はこの暗号キーを使って所有権を移転します。

このことからも、厳密には登記識別情報通知がなければ不動産売却ができないことになります。

さらに登記識別情報通知は再発行することができず、紛失している場合は司法書士と事前面談が必要となり余計な費用がかかってしまいます。

このような理由から不動産会社はまず売主が登記識別情報通知を所有しているかを確認するため、査定を依頼する際には用意しておくことをおすすめします。

なお、2004年よりも前に不動産を取得している場合は登記識別情報通知ではなく「登記済権利証」という書類が発行されています。

どちらも不動産の所有者を示すための重要な書類となるため、紛失しないよう保管しておくことが重要です。

登記済権利証、登記識別情報の取得方法

登記識別情報通知や登記済権利証は不動産を取得した際に発行されており、再発行はできません。

そのため紛失した場合は法務局に依頼し「事前通知」という書類を発行してもらうことで代用できるケースもありますが、費用がかかってしまいます。

また、一般的にはこれらの書類を紛失した際には司法書士が事前面談することで本人の売却意志を確認し登記を進めることになります。

どちらの方法でも時間と費用が発生するため、注意が必要です。

固定資産納税通知書には支払った固定資産税の金額が記載されており、固定資産税等の清算金を計算する際に使用します。

固定資産税は1月1日の時点で不動産を所有している人に対し、4月から5月にかけて納付書が発行されます。

つまり、不動産を売却し所有権を移転させたタイミングによっては、売主は既に引き渡した不動産の固定資産税や都市計画税を支払っていることになります。

そのため買主は売買代金とは別に固定資産税等清算金として日割りの固定資産税を支払うことになり、固定資産納税通知書は清算金を計算する上で必要となります。

ただし、固定資産納税通知書以外にも税額を確認する書類はあり、市役所で評価書や固定資産税台帳を閲覧することでも可能です。

これらの書類は不動産会社が委任状を使って取得することもできるため、書類の取得と清算金の計算を任せてしまうのもおすすめです。

固定資産納税通知書の取得方法

固定資産納税通知書は毎年4〜6月頃に市役所から送付されてきますが、紛失した場合であっても市役所で「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことで税額を確認することができます。

さらに固定資産税評価証明書は不動産会社が委任状を使って取得できるため、紛失しても不動産売却においては重要な問題にはならないといえます。

印鑑証明は実印登録された陰影を確認できる書類となっており、不動産決済時に司法書士が実印の確認をする際に使用します。

不動産が共有名義になっていて複数の所有者がいる場合は全員の印鑑証明が必要になるため、あらかじめ名義人全員に伝達し確実に準備しておく必要があります。

最近ではマイナンバーカードがあればコンビニでも取得できるため比較的簡単に準備することができますが、不動産決済として使用できる印鑑証明書は「発行から3ヶ月以内」という決まりがあります。

つまり、昔取得した印鑑証明書があったとしても決済時に取得後3ヶ月を超える可能性がある場合は、再度取得しておくべきといえます。

印鑑証明の取得方法

印鑑証明は市役所に行けば300円程で発行してもらえますが、マイナンバーカードを利用することでコンビニで発行することも可能です。

ただし複数の名義人がいる場合は全員分の印鑑証明を集めるのに時間がかかるため、注意が必要です。

不動産は原則当事者でなければ売買できないため、不動産を売買する際に身分証が必要になります。

また本人確認法では「顔写真付きであれば1種類、顔写真がなければ2種類」用意する必要があり、運転免許証やマイナンバーカード、パスポート、在留カードがなければ健康保険証と年金受給者手帳など複数の身分証明書が必要です。

このことからも免許を返納している売主など顔写真付きの身分証明書が手元にない場合は複数の身分証明書を用意することになり、慌てて準備することがないよう注意すべきです。

境界確定書は土地家屋調査士が確定測量することで発行される書類のことで、境界の位置と面積が分かります。

不動産の面積と杭の位置が分からなければ隣地とトラブルになる可能性があり、金融機関によっては融資を受けることができないケースもあります。

こうしたトラブルを避けるためにも境界確定書を買主に提示し、スムーズに不動産の引渡しができるようにしておくことがポイントです。

境界確定書の取得方法

境界確定書は確定測量した土地家屋調査士が発行するため、過去に測量をしている場合はすでに手元にあるはずです。

また境界確定書を紛失しても測量を担当した土地家屋調査士等で境界確定書を再発行してもらえる場合がありますが、法務局に登記されている地積測量図で代用することも可能です。

中古マンションは専有面積とパンフレットに記載されている面積が異なることがあり、販売時のパンフレットに記載されている壁芯面積をチェックすることで実際の面積との差を知ることができます。

このパンフレットは紛失していても問題なく売却することができますが、買主から提示を求められることもあるため探しておくべき書類といえます。

重要事項説明書は不動産に関する情報や契約内容が記載された書類となっており、購入時には宅地建物取引士から説明を受ける書類です。

この書類は紛失していても特に問題なく売却することができ、売主は不動産を手放す立場にあるため内容も重要ではありません。

ただし重要事項説明書と同タイミングで渡される不動産売買契約書は譲渡所得税を大きく下げられることから、必ず探し出し保管しておくことをおすすめします。

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書も必須書類ではありませんが、これらの書類があると買主が安心して購入することができ、早期売却できる可能性が高くなります

特に築年数の古い物件はアスベストの有無や耐震性について気にする買主は多く、大きなリスクとして捉えられることもあります。

そのため不動産をなるべく早く売りたい場合は、こうした書類も準備しておくことが効果的です。

不動産を売却する際に必要となる書類をまとめると、次のようになります。

①登記済権利証、登記識別情報

②固定資産納税通知書

③印鑑証明

④身分証

⑤境界確定書

⑥不動産を購入したときのパンフレット

⑦不動産を購入したときの重要事項説明書

⑧耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

これらの書類を事前に準備しておくことでスムーズに不動産を売却することができ、さらに不動産会社からも査定額をスピーディーに提示されるようになります。

このことからも、不動産を売却することを決めた場合はまず必要書類のチェックから始めるべきです。

TUMUGU不動産株式会社は富山県を中心に多くの売却実績があり、事前に必要書類のチェックも承っています。

そのため富山市での住宅のご売却をご検討されている方は是非、富山市エリアに特化したTUMUGU不動産株式会社にご相談ください。