【初心者必見】土地や戸建ての査定方法と高く売るコツ！
2024/03/08
富山市エリアで土地や戸建てといった不動産を売却する場合、不動産会社に査定の依頼をするのが一般的です。
査定額は売却価格を決定する上で重要な判断材料になるため、算出方法を正しく理解しておくことが重要といえます。
そこでこの記事では、富山エリアで不動産売却を検討している人向けに、不動産の査定方法と高く売却するためのコツについて解説します。
査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2つ
不動産会社が査定をする方法として「机上査定」と「訪問査定」があり、それぞれ役割が異なります。正確な査定を実施するためには2つの査定を使用することになり、机上査定→訪問査定という順番で実施します。この章では、机上査定と訪問査定の特徴について解説しますので、不動産会社に査定依頼をする前に、チェックしておきましょう。
机上査定
机上査定とは、不動産会社が売主から査定依頼を受けた際に実施する査定方法のことで、営業担当が現地に行かずデータのみで査定します。SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトの他に、不動産会社しか閲覧できない「レインズ」や、独自の物件管理システムを使用し、おおよその平均成約価格を算出します。
また、物件の「方位」「土地形状」「立地」などをGoogleマップで確認して、総合的に判断した価格が査定額となります。この方法は売主が依頼して1日以内に査定額を提示することができ、売却可能な価格イメージをすぐに持つことができるというメリットがあります。
そのため、机上査定は査定のファーストステップに使用されることが多いです。
その一方で営業担当が現地を見ていないため査定の精度は高くなく、特に戸建ては家屋の状況によって金額が大きく変動することから注意が必要です。
このことからも、机上査定によって査定額をチェックした後は、より精度の高い査定ができる訪問査定を不動産会社に依頼すべきです。
訪問査定
訪問査定は机上査定と違い、営業担当が売却予定の不動産がある場所に行き査定します。営業担当は現地で机上査定の内容をより精査することになり、隣地との境界や周辺環境、家屋の状態や状況をチェックします。
そして売主に査定額をその場で提示することになりますが、査定が難しい場合は数日かかるケースもあります。
つまり、訪問査定は机上査定よりも時間がかかるケースが多く、さらに売主も現地で立会う必要があるというデメリットがあります。
しかし不動産は、プロが現地確認することで判明するリスクも多く、トラブルを回避しつつ円滑に売却するためには訪問査定は必須です。また、訪問査定のタイミングで営業担当は売主と直接コンタクトできることから、具体的な売却プランや各不動産会社の説明を受けることができます。
このように、不動産売却は机上査定と訪問査定をセットで実施するのが一般的となり、訪問査定のタイミングで不動産会社を選定するための判断材料が揃うことになります。
戸建てを高く売却するコツ
不動産会社が提示する査定額は最も売れやすい金額であることが多いですが、戸建てを少しでも高く売却したいのであれば査定額よりも高く公開することになります。
しかし相場よりも高い物件は反響が少なく販売が長期化してしまうリスクを抱えてしまうため、売却価格は慎重に検討すべきです。
そこでこの章では、戸建てを高く売却するためのコツについて解説します。
不動産会社に任せるだけでなく、売主として判断すべきポイントが多いため、これから売却する際の参考にしてください。
売却のタイミングを見極める
3月から4月、8月から9月にかけて引っ越しをする人は多く、それに合わせて物件公開するという方法があります。
このタイミングに合わせて新着公開された物件は他のシーズンよりも買主の目に止まりやすく、反響数が増加します。
その結果、相場よりも高い物件であっても成約になりやすいです。
このように売却のタイミングを見極める方法は売主としても手間がかからず、希望の価格で売却できる可能性を高めることができるためおすすめです。
ただし、親が住んでいた実家を相続取得したケースや住み替えによって空き家になったケースでは売却タイミングによって節税に関する特例が使用できなくなることがあるため、注意が必要です。例えば、相続税を取得費に加算できる取得費加算の特例や空き家特例、居住用財産の特例などは売却時にかかる譲渡所得税を大きく軽減することができますが、空き家になってから3年以内に売却しなければなりません。
そのため、売却タイミングだけを注視していると税金が高くなり手残り額が減ってしまうこともありえます。
一方、取得期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が39.63%から20.315%まで下がるため、こちらもチェックすべきポイントです。このことからも、売却を決めた際にはなるべく早い段階で不動産会社に相談し、最適な売却タイミングを把握すべきといえます。
内覧対策やハウスクリーニングの実施、場合によってはステージングも
戸建てを高く売却できるかどうかは、家屋の外観や内観の状況によって決まります。
買主はインターネットやチラシに掲載されている物件情報を参考に内覧物件を選定することになるため、公開している画像がキレイであれば反響が増えることになります。
そのため、戸建ての売却をする前には必ず清掃を行い、いつでも内覧できるような状態にしておくのがおすすめです。
特に水回りがキレイな物件は評価が高くなりやすく、買主が「リフォームしなくても使える」と判断した場合は、数百万円のリフォーム費用を節約できることになります。
これにより相場よりも高い価格設定であっても売却しやすくなることから、自分で掃除したりハウスクリーニングを利用することがポイントです。
なお、最近では玄関やリビング、寝室をモデルハウスのように着飾る「ホームステージング」を実施する売主も多く、買主の購買意欲を高める方法として効果的です。
このように、高く売却するために戸建てを良い状態にしておくことが重要といえます。
築年数が浅いうちに手放す
買主の多くは、不動産ポータルサイトを使って日々物件収集をしています。ポータルサイトは築年数で物件を絞り込み検索することができ、築10年までは「3年・5年・7年以内」が選択できます。
しかし、10年を超えると5年刻みになってしまい、たとえば築22年の物件は築20年以内で探している買主の検索には表示されないことになります。
つまり、築年数が経過すればするほど買主の目に止まりにくくなるため注意が必要です。
さらに、築年数が経過するデメリットとして「耐久性の劣化」があり、家屋の損傷や設備の故障などは築年数が古いほど発生しやすくなります。
こうした補修費用を踏まえた上で買主は購入の判断をすることから、築年数が浅い物件の方が高く売却しやすいといえます。
相場を知り適正価格で売り出す
売却価格は売主が自由に設定できますが、相場よりも高すぎると売却できる可能性が低くなってしまいます。
中には「この金額で売れるまで何年でも待つ」という売主もいますが、この場合は売却完了までの維持管理費を負担し続けることになり、さらに築年数劣化によって資産価値は下がり続けます。
つまり、相場をベースとした上で戸建ての付加価値を正しく把握し、適正価格で売り出すことが重要といえます。
そのためにも不動産会社に売却予定の戸建てが持つアピールポイントを調べてもらい、より高く売るための売却プランを立てる必要があります。
査定額だけで不動産会社を選ばない
不動産会社が査定の根拠としているデータは同じであるため、本来であれば査定額はどの不動産会社に依頼をしても同じになる筈ですが、実際は不動産会社ごとに異なります。
この理由として、使用するデータは同じでも査定額の算出としてピックアップする案件が異なるからであり、特殊な理由によって高く売れた案件を選ぶと査定額は高くなります。
こうした仕組みを利用して査定額を高く算出し、あたかも「当社であれば高く売れます」とアピールする不動産会社もいます。
しかし、実際には1社だけが高く売れるということはなく、どの不動産会社に依頼しても大きな差はありません。
そのため、こうした不動産会社に依頼してしまい不当に高い金額で公開してしまうと販売期間が長期化し、結局建物が劣化した状態で安く売ることになってしまいます。
このような失敗を避けるためにも、不動産会社は査定額で決めず「売却プラン」と営業担当の「説明内容」で決めることがおすすめです。
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不動産をより高く売るためには査定額の算出方法を把握し、信頼できる不動産会社に依頼することがポイントですが、高く売るためのコツを売主が実践することも重要です。
戸建ての売却を決めた段階で不動産会社に査定の依頼と、売却のタイミングや適正価格について相談し、情報収集することをおすすめします。
TUMUGU不動産株式会社は富山市を中心に不動産売却の相談を承っております。
不動産を失敗することなく売却したい人は、お気軽にお問合せください。
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