【徹底解説】不動産売買仲介における中古住宅・マンションの瑕疵責任について！
2022/12/19
不動産仲介会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が高額になることもありますが、その金額なりのメリットがあることも事実です。今回は不動産会社に仲介を依頼するメリットと、中古住宅や中古マンションを売却する際に売主が負う瑕疵責任についてご紹介いたします。
最後まで読んでいただければ嬉しいです。
不動産売買に仲介会社を入れるべき理由
不動産仲介会社に支払う仲介手数料の金額は、法律で上限が決まっています。 しかしながら、売却価格によっては100万円以上の高額の仲介手数料をお支払いする必要がある場合もあります。 なかには、ご自身で買い手を見つけて、より多くの利益を上げたいと思う方もいるかもしれませんが、不動産売却は不動産仲介会社に仲介を依頼したほうが安心です。不動産売買に仲介会社を入れるべき主な理由は以下の3つになります。是非、ご確認ください。
不動産取引を巡るトラブルを防げる
個人で中古住宅や中古マンションを売却する際、不動産売買契約書、重要事項説明書が必要です。このような書類には専門知識が必要なので、書類に不備（記載漏れ等）があるとトラブルに発展する可能性があります。 不動産売買ではその他にも「建物に瑕疵があった」「境界線が曖昧だった」「売買代金を払ってくれない」など、様々なトラブルが起こる可能性があります。トラブルを未然に防ぐためにも、不動産取引の経験豊富な不動産仲介会社に仲介を依頼したほうが安心です。
物件に適した売り出し方法を提案してもらえる
昨今、リフォームを前提として中古物件を購入される方が増えています。しかしながら、あまりにも古すぎる中古住宅や中古マンションを売却することはなかなか難しいでしょう。古い中古住宅は「簡易的なリフォームを行う」「解体して更地にて売り出す」などがありますが、不動産仲介会社に仲介を依頼すれば物件の状態を見てベストな売却方法の提案もしてもらえるはずです。 不動産会社によっては、一定の期間を過ぎたら買い取ってもらえる買取保証で売り出すこともできます。しっかりと、不動産会社の担当者と打ち合わせをし、お互い納得のいく売り出し方法を模索しましょう。
わからないことを相談できる
不動産売却には「名義変更」「確定申告」など、その他にも様々な手続きが必要です。はじめて不動産を売却をする方にはわからないことが多いですが、不動産仲介会社に仲介を依頼していれば、いつでも質問をすることが可能です。
【中古住宅・中古マンション】中古物件の場合によくある瑕疵責任
瑕疵とは「不具合」や「欠陥」などを意味します。中古住宅や中古マンションを売却した後に瑕疵が見つかった場合、「契約不適合」となり売主はその責任を負わなくてはいけません。具体的には買主は売主に対して損害賠償請求や補修を依頼したり、場合によっては契約を解除したりすることができます。 瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の4つがあります。それぞれの具体例は次のとおりです。
物理的瑕疵
建物にある欠陥や破損などを指し、物理的瑕疵には次のようなものがあります。
・屋根が腐食していることが原因の雨漏り
・排水管の詰まりで流れが悪くなり異臭・悪臭がする
・シロアリが発生していて家に歪みや傾きが生じている
心理的瑕疵
心理的に抵抗を感じる物件のことで、いわゆる「事故物件」のことです。以前住んでいた方が自殺をされていたり、何らかの事件（殺人事件等）に巻き込まれて亡くなったりした物件のことを指すのが一般的ですが、一人暮らしの高齢者が自然死した場合（特に夏場などに発見が遅くなり、悪臭がひどい場合など）も含まれる場合もあります。 売主が自然死を「心理的瑕疵」「事故物件」に該当しないと思っていても、買主が心理的瑕疵と認識すれば「契約不適合」となる場合がありますので注意が必要です。 事故物件であることは買主に事前告知するのが売主の義務になっております。自然死でも亡くなってから時間が経ち、特殊清掃を行っている場合は事前告知をされたほうが良いでしょう。
環境的瑕疵
こちらは、劣悪な生活環境のことで、騒音や悪臭、振動などが該当し、買主も購入した物件に引っ越してからでないと気づかないことも多いです。不快に感じる感覚の基準は人によって異なるので、自分の感覚だけでなく相手の立場に立って事前告知（少しでも気になることはしっかり告知するのがベスト）するべきか判断することが大切になってくるでしょう。
法律的瑕疵
「建築基準法」「消防法」「都市計画法」などの法律に抵触する状況にある物件のことで、具体的な例は次のとおりです。
・建築基準法に違反する建物である
・消防法に反して火災報知器やスプリンクラーなどの防災設備が設置されていない
・都市計画法で市街化調整区域などに指定されている地域に建設されている物件である
富山市で不動産仲介会社をお探しの方はTUMUGU不動産株式会社にご相談ください！！
今回は不動産売買での瑕疵責任についてご説明しましたが、2020年4月の民法改正により売主の責任範囲が拡大しております。築古の物件を売却する場合は、ホームインスペクション（住宅診断）や契約不適合責任免責となる不動産買取を検討してみるとよいでしょう。 TUMUGU不動産株式会社では、不動産の仲介だけでなく不動産の買取も行っているので、築古物件の不動産売却も安心です。富山市で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
------------------------------------------------------
TUMUGU不動産株式会社
〒930-0056
富山県富山市南田町2丁目6-23 Lian 103
TEL：076-482-6889
Mobile：080-9079-8811
Mail：contact@tumugufudousan.jp
Webサイト(売買)：https://tumugufudousan.co.jp/
Webサイト(賃貸)：https://www.tumugufudousan.jp/
Instagram：tumugu_fudousan
Twitter：@tumugufudousan
------------------------------------------------------
