【徹底解説】不動産相続について！不動産を相続する方法！
2024/03/18
不動産を相続して売却するというケースは増加傾向にあり、TUMUGU不動産株式会社にも相続に関するお問い合わせは増えています。
その中でも「不動産の相続方法」や「名義変更の仕方」に関する質問は、特に上昇傾向です。
そこでこの記事では、戸建て・マンション・土地といった不動産をスムーズに相続し、名義を変更する方法について解説します。
これから不動産を相続する予定がある人は、参考にしてください。
不動産を相続する3つの方法
法定相続人が複数人いる場合、不動産を含めた全ての財産を分割する必要があります。
また、不動産を複数人で所有するケースもあることから、相続を円滑に進めるためには法定相続人との協議が重要だといえます。
しかし不動産は遺産の中でも資産価値が高く、遺産分割が難航してしまうことも多いことから注意が必要です。場合によっては親族間のトラブルに発展してしまうこともあるため、財産の分割方法については正しく理解しておくことをおすすめします。
また、法定相続人には分割の割合が定められており、立場によって異なるという点も重要です。この章では、遺産協議時によく使用される分割方法として「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つについて解説します。
現物分割
現物分割は全ての遺産を相続人全員で分配する方法となっており、最も簡単な分割方法です。
たとえば3,000万円の遺産を兄妹3人で分割する場合は1人あたり1,000万円となり、3,000万円の不動産であれば持分を1/3づつ保有することになります。
このように、遺産を相続人の数で割るのが現物分割となりますが、法定相続分が異なる相続人がいる場合は注意が必要です。
法定相続分は民法で以下の表のように設定されており、遺産協議を進める上で重要な判断材料となります。
つまり、同じ3,000万円の不動産を3人で相続するにしても母親と子供2人では法定相続分が異なるため、母親は1,500万円、子供はそれぞれ750万円となります。
さらに不動産以外の財産があると持分に合わせた分割ができないケースも多いことから、現物分割は簡単であると同時に注意が必要です。
法定順位 | 法定相続人 | 法定相続分 |
|---|---|---|
1位 | 直系卑属（子ども・孫） | 配偶者：1/2 直系卑属：1/2 |
2位 | 直系尊属（父母・祖父母） | 配偶者：2/3 直系尊属：1/3 |
3位 | 兄弟姉妹 | 配偶者：3/4 兄弟姉妹：1/4 |
換価分割
現物分割が難しい相続の場合に使用されるのが「換価分割」であり、不動産を売却して換金し分割する方法です。
遺産の中でも資産価値が高い不動産を換金することでスムーズに相続を進められることから、複雑な遺産内容であっても対応しやすく多くのケースで使用されています。
たとえば預貯金が1,000万円、不動産が3,000万円という遺産の内訳だった場合、母親と2人の子供で相続すると法定相続通りの分割ができません。
なぜならこの場合は、母親が2,000万円で子供がそれぞれ1,000万円という法定相続割合となり、不動産の3,000万円はどの相続割合であってもオーバーしてしまうからです。
そこで、換価分割を使用することで不動産を母親が相続した上で売却し、2,000万円を超えた部分の利益と1,000万円の貯金を合算し子供に分配することができます。
こうすることで相続人全員が納得できる遺産分割にすることができ、親族間のトラブル回避が可能です。
代償分割
「換価分割」は遺産を公平に分割する方法として優れていますが、そもそも不動産の売却が難しいというケースもあります。
たとえば母親が住んでいる家を売却した場合、生活拠点が変わってしまい不都合が発生する可能性が高いです。
また、相続する不動産が「実家」である場合は相続人にとっても思い入れがあることから、前述した相続例だと「母親に住んでもらいたい」と考える子供も多いです。
このことからも、遺産相続において不動産の売却による換金は必ずしも最適であるとは言い切れません。
そこで、不動産の所有権を得た相続人が法定相続割合を超える部分を金銭で他の相続人に受け渡し、法定相続割合通りの遺産分割にする方法があります。
この方法は「代償分割」と呼ばれており、配偶者が一人暮らしする家を残す場合に有効な方法です。
また、思い出の詰まった不動産を維持管理できることから、代償分割は相続人全員が納得できる方法を模索した結果採用されることが多いといえます。
土地売却のための名義変更の方法3選
不動産は固定資産税や都市計画税といった維持費がかかり、さらに草むしりなどの管理も必要です。
そのため、有効活用する予定がないのであれば売却してしまうのがおすすめといえます。
しかし不動産を売却するためには相続によって所有権を取得することが前提となりますが、法定相続人が多いと不動産を相続できないこともあり、相続できたとしても単有名義ではない場合は自由に売却できない可能性もあります。
この章では、不動産を相続するための代表的な方法について解説します。
遺言
「長男に預貯金を、次男に不動産を」というように被相続人の意志を相続人に伝えることができ、被相続人が生前作成した遺言書に沿うのが一般的です。
遺言書は民法961条で「15歳に達した者は、遺言をすることができる」 と定義されており、さらに書き方についての規定はありません。
そのため、不動産を特定の法定相続人に相続してもらいたい場合に遺言書を作成するケースは多いです。
ただし、遺言の内容に全ての法定相続人が納得しないこともあり、さらに書き方によっては解釈が分かれてしまいトラブルの原因になることもあります。そこで被相続人が遺言書を作成する場合は、公正役場で作成する公正証書遺言がおすすめです。
この遺言書は、2人以上が立会いのもと公正人が被相続となる人の代わりに遺言書を作成するため、解釈が分かれることはありません。このように、確実に不動産を相続させたい親族がいる場合には公正証書遺言が有効といえます。
なお、遺言は法定相続人全員が拒否した場合、法定相続人の意向が優先されるため注意が必要です。
遺産分割
被相続人が遺言書を作成していない場合、親族全員で協議し遺産分割の内容を定めることになります。
遺産分割協議と呼ばれるこの話し合いは、法定相続割合をベースに進められることが多いですが、法定相続割合を持たない親族に相続させることも可能です。
たとえば義理の母が亡くなった場合は妻に相続権はありませんが、長年介護をしていた場合は「寄与分」として介護費用を請求することができ、その結果相続権を得ることも可能です。このように、法定相続とは別の内容で相続を進めたい場合に遺産分割協議は実施されます。
ただし、この協議は遺産分割協議書にまとめられ相続登記の際に必要となることから全員の署名押印と印鑑証明書が必要になるため、場を仕切る人を事前に決めておくことがポイントです。
法定相続
遺言書の内容に対して法定相続人全員が納得いかず、さらに遺産分割による協議がまとまらない場合は法律で定められた相続割合で進めるのが一般的です。
ただし、この場合は被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本などを用意し法定相続人を特定することになりますが、高齢の親族が被相続人になると法定相続人の数が多くなることもあります。
その場合は、司法書士などに依頼し法定相続人の合意を代わりに得てもらうことをおすすめしますが、法定相続人が亡くなっていたり海外に住んでいると法定相続でもまとまらないことがあります。そのため、法定相続でも難しい相続であると判明した時点で不動産会社に相談すべきです。
相続した不動産の困りごとはTUMUGU不動産株式会社にお任せください！
相続が将来発生し不動産を取得する可能性がある場合、どのように遺産分割するのかを決めておくことが重要です。
なぜなら遺産の中でも不動産の資産価値は高く、法律で定められた割合通りに分割できないことがあるからです。
この場合は、いつまでも不動産の相続人が決まらず、相続税を滞納してしまうリスクを抱えてしまいます。
そこで、不動産を相続する可能性が分かった時点で不動産会社に相談し、失敗のない相続取得の方法と注意点についてアドバイスを求めるべきです。
TUMUGU不動産株式会社は富山市を中心に多くの相続案件を取り扱っており、相続の方法や司法書士の紹介、さらには相続した不動産の売却について提案しています。
今後、実家を相続する予定のある方や売却について知りたい方も専門スタッフが丁寧にお答えいたしますので、ぜひ一度、TUMUGU不動産株式会社までお問い合わせください。
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