【知らないとヤバい？】相続不動産の売買には確定申告が必要？

確定申告の必要性

不動産を売却して利益を得た場合や控除を利用する場合は、確定申告が必要です。 つまり、不動産の取得要件に限らず確定申告が必須といえます。 そもそも確定申告はその年に得た利益に対して課される所得税などの税額を算出するために行われ、不動産売却によって得た収益も対象です。 そのため、大きく資産価値が下落した不動産を相続していない限りは利益が発生することから、不動産売却と確定申告はセットと考えるべきといえます。 ただし、場合によっては確定申告の必要がないケースもあり、まずは自身の相続不動産の売却がどちらに該当するのかを判断することが大切です。

不動産売却で確定申告が必要になるケース

相続した不動産を売却した場合は、確定申告を行う義務が生じると認識しておく必要があります。 ただし、購入した価格よりも安い金額で売却した場合は、税務署のハガキに対して「譲渡益なし」と回答し返送するだけで済むことも。 不動産売却と確定申告はセットである一方、例外的に不要となるケースがあります。 そのため、不動産会社に確定申告が必要かどうか事前に相談しておくことが重要です。

相続した不動産を売却した際に発生する税金

相続した不動産を売却した場合は、売却金額が全て手残り額になるわけではなく様々な税金を支払うことになります。 この章では、相続した不動産を売却した際に発生する税金について解説します。 これから相続した不動産を売却する予定がある人は、参考にしてください。

譲渡所得税

１．

譲渡所得税は相続した不動産を売却したことで得られる利益に対し課税される税金のことで、所得税と住民税、特別復興所得税を合算して「譲渡所得税」と呼ぶことが多いです。

不動産の売却をスタートする時点でも検討すべき税金とされていますが、次の計算式で算出することができます。 

※課税額＝売却価格－売却にかかった諸費用－購入価格－購入にかかった諸費用

たとえば3,000万円の戸建てを5,000万円で売却し、それぞれ諸費用が200万円だった場合は次のような課税額となります。

※5,000万円－200万円－3,000万円－200万円＝1,600万円 

また、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の場合は39.63%、5年を超えると20.315%となります。 

つまり、課税額1,600万円だとすると5年以内で約634万円、5年を越えると約325万円が譲渡所得税です。


ただし、所有期間が10年を超えた場合は一定の条件を満たすことでマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けることができ、税率は14.21%となります。 

このように、相続した不動産を売却する場合は「所有期間」がキーポイントといえるでしょう。 

登録免許税

２．

相続した不動産を売却するには所有権を「相続を受けた人」へ変更する必要があり、所有権移転登記にかかる税金が登録免許税です。


登録免許税は固定資産税の評価額がベースとなっており、評価額の0.15%が課税額となります。 

また、売却した不動産に抵当権が残っている場合は抹消する必要があり、抵当権1つにつき1,000円かかります。


ただし、不動産の所有権移転にかかる費用は売主と買主、どちらが支払うか明確に定義されていません。 

登録免許税法では「登記等を受ける者が二人以上あるときはこれらの者は連帯して納付する義務を負う」とされており、エリアによっては折半にするケースや買主が全額負担ケースなど様々です。 

不動産の売却を検討している段階でエリア特性を把握し、事前に費用をイメージしておくことをおすすめします。

印紙税

３．

不動産の売買契約締結時には印紙を貼付し消印する必要があり、印紙か印紙代を用意する必要があります。

また、印紙代は売買代金によって変わるため、次に挙げる印紙代をあらかじめ確認しましょう。 

引用サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁） 

相続不動産の売却相談なら！確定申告の必要書類と流れ！

相続した不動産の売却を伴った確定申告を行う場合、様々な書類を準備する必要があります。 また、書類に不備があると確定申告することができず、何度もやり直すことになってしまうため注意が必要です。 このような失敗を避けるためにも、この章で解説する必要書類を事前にチェックしておくことをおすすめします。

確定申告の必要書類

・確定申告書

最も基本的な必要書類が確定申告書です。不動産売買を伴った確定申告では「B様式」と呼ばれる用紙に記入する必要があります。こちらは税務署などで入手できます。

・譲渡所得の内訳書

不動産売却によって得た収益（利益）を申告する場合には、譲渡した不動産の詳細情報を譲渡所得の内訳書に記入しなければなりません。こちらも税務署などで配布されています。

・分離課税用の申告書

不動産売却によって得た収益（利益）を他の所得とは別に申告する場合、分離課税用の申告書が必要になってきます。こちらもまた税務署などで入手することが可能です。

・登記事項証明書

不動産を売却したことで、その所有権を持つ人が変更になったことを証明するための書類です。こちらは法務局で入手できます。

・各種証明書類

確定申告では、申告内容に応じて各種証明書類等の提出が必要となります。一例としては、売買契約書や領収書などが挙げられます。

確定申告の基本的な流れ

1．必要書類の用意

まずは上述の必要書類を用意しましょう。入手に時間がかかってしまうこともあるため、早めに用意しておくことをおすすめします。

2．所得税額の計算

不動産の売却額などに応じて所得税額を計算します。所得額が多い場合などには計算が煩雑になることもあるため、専門家（税理士）に依頼するのもよいでしょう。

3．書類への必要事項の記入

用意した書類に所得税額などの必要事項を記入し、提出できる状態にしておきます。

4．必要書類の提出

書類が完成したら税務署へ提出します。ここでは売買契約書や領収書などの証明書類も含めて、提出物に抜けがないようにすることが大切です。

5．納税・還付

申告内容に応じて納税を行います。場合によっては還付を受けられることもあるので、その可否については税務署で聞いてみることをおすすめします。

相続した不動産を売却したら確定申告も忘れずに行いましょう！

相続した不動産を売却した場合、多くのケースで住民税や譲渡所得税などの支払い義務が発生します。 そして、納税義務のある税金は確定申告によって決定されることから、不動産売却によって利益を得た場合は必ず確定申告を行わなければなりません。 しかし、確定申告は必要書類を自分で用意して申告書を作成し、税務署へ提出することになります。 つまり、確定申告に慣れていない限り所得税額の計算ミスや書類の不備などが発生しやすいことから、早い段階で不動産会社や税理士に相談しておくことが重要といえます。 TUMUGU不動産株式会社では富山市を中心に相続不動産の売却のお手伝いを実施しており、売却スタート時点で確定申告が必要かどうかを含めて提案しています。 富山市に所有している不動産の売却をご検討の人は、是非一度TUMUGU不動産株式会社に御相談ください。