【徹底解説】不動産を売却した際にかかる税金と特例措置について！

土地の売却を検討している方にとって、税金がどのようにかかるのかを知ることは重要です。土地を売却した際の税金の計算方法や、節税対策としての特例措置を理解しておくことで、最終的な手取り額に大きな影響を与えることができます。今回は、土地売却で発生する税金の種類、税金を軽減するための特例について詳しく解説していきます。

譲渡所得税は、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に課される税金です。譲渡所得の計算式は次の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

・取得費の計算方法

取得費には、不動産の購入価格や購入時の仲介手数料、登記費用などが含まれます。購入した時期によっては領収書が無くなっている場合も多く、その際には、一般的に取得費として売却価格の5％を使用することができます。このようなケースでは、取得費が低くなり、結果的に課税対象が増えることになるため注意が必要です。

・譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用には、不動産の売却活動にかかる費用が含まれます。例として、仲介手数料、測量費用、登記費用などがあります。これらは全て譲渡所得の計算で控除できるため、領収書や契約書をしっかり保管しておきましょう。

土地の保有期間によって、適用される税率が変わります。短期譲渡と長期譲渡では以下のように税率が異なります。

・短期譲渡所得税：所有期間が5年以下の場合、39.63％（内訳：所得税30.63％、住民税9％）の高い税率が適用されます。

・長期譲渡所得税：所有期間が5年を超える場合、20.315％（内訳：所得税15.315％、住民税5％）と低めの税率になります。

印紙税は、土地売却時の売買契約書に収入印紙を貼り付けて納める税金です。売却価格に応じて以下のように金額が変わります。

・売買金額が 100万円超〜500万円以下：1,000円

・売買金額が 500万円超〜1,000万円以下：5,000円

・売買金額が 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円

・売買金額が 5,000万円超〜1億円以下：3万円

・売買金額が 1億円超〜5億円以下：6万円

この収入印紙は契約書に貼付し、売主と買主がそれぞれ負担することが一般的です。印紙税は契約金額に応じて定められており、契約書を複数部作成する場合にはそれぞれに印紙を貼付する必要があるので注意が必要です。

土地売却後、所有権移転登記の際にかかる税金が登録免許税です。通常、買主が負担しますが、契約で事前に取り決めることが推奨されます。税額は「固定資産評価額の2％」で、住宅用地には軽減措置（評価額の1.5％）が適用される場合があります。

例：評価額1,000万円の土地なら、通常20万円、住宅用地は15万円です。支払いは法務局で収入印紙を使用し、司法書士を通して支払うことも可能です。軽減措置を利用するには、居住用であることや面積条件を満たす必要があります。

自宅として使用していた土地を売却した場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。この制度により、譲渡所得税や住民税が大幅に軽減されるため、多くの納税者にとって利用価値が高い制度です。

適用条件

・売却する土地が居住用であり、自宅として使用していた物件であること。

・売却する相手が親族や身内でないこと（親族への売却には適用されません）。

・過去2年以内に同じ特例を利用していないこと（3,000万円控除は原則1年に1回までの利用）。

・居住期間に関する制限はなく、売却時点で居住用として利用されていれば適用可能。

売却益が1,500万円の場合、この特例を利用することで全額が控除され、課税所得はゼロとなります。売却益が5,000万円であれば、控除後の課税対象額は2,000万円となり、税負担が大幅に軽減されます。

3,000万円特別控除を受けるためには確定申告が必要です。また、売却前の年度末までに居住していたことが条件となりますので、適用要件を事前に確認しておきましょう。

10年以上所有していた居住用不動産の売却に際し、税率が軽減される特例です。通常の譲渡所得税率よりも低い税率（14.21％）が適用されるため、長期間保有していた場合の売却で節税が可能です。

適用条件

・売却する不動産が居住用であり、売却時に所有期間が10年以上であること。

・3,000万円特別控除と併用が可能なため、両方の特例を同時に利用することで税負担をさらに軽減できます。

・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上である必要があるため、所有年数を確認のうえ適用します。

具体例として、譲渡所得が6,000万円までの場合、通常の税率20.315%が14.21%に軽減されます。この軽減税率を活用することで、数十万円単位で税金を抑えることができる場合があります。

10年超所有軽減税率の特例も確定申告時に申請が必要です。また、特例を利用するためには、所有期間を証明できる書類（登記簿謄本など）が必要となります。

居住用不動産を売却して、新たに居住用不動産を購入する場合に、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。課税額の支払いを次回売却時まで延期できるため、現時点での税負担を軽減することができます。

適用条件

・売却した不動産が居住用であり、10年以上の所有期間があること。

・売却代金が1億円以下であること。

・新しく購入する不動産が国内の居住用不動産であり、売却から1年以内に取得して居住を開始すること。

・3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例とは併用できないため、どちらかを選択する必要があります。

例えば、売却益が3,000万円で、新居の購入に4,000万円を支払う場合、譲渡所得に対する課税を次回売却時まで繰り延べることが可能です。これにより、現時点では譲渡所得税の支払いをしなくて済むようになります。

将来の売却時には、繰り延べられた譲渡益が課税対象になるため、将来的な資金計画も含めて利用を検討する必要があります。繰り延べに伴う条件を満たさない場合、特例が適用されないことがあるため、事前に確認をしておきましょう。

譲渡損失が発生した場合、その損失を他の所得（給与所得など）と相殺することで、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。また、損失額が大きい場合には翌年以降の3年間にわたって繰り越し控除が適用され、節税効果が続きます。

適用条件

・居住用不動産の売却であること（投資用不動産には適用不可）。

・売却損失が発生した場合、確定申告を通じて損益通算を行い、残りの損失分を翌年以降の所得と相殺できる制度です。

・損失繰越控除を適用するためには、毎年の確定申告が必須となります。

具体例として、給与所得500万円がある場合で、土地売却により100万円の損失が発生したとします。この場合、損益通算により給与所得から損失を引いた400万円が課税所得となります。また、繰り越し控除により、翌年以降も損失分が残っていれば、さらに控除することが可能です。

損益通算や繰越控除を利用するためには、確定申告の際に売買契約書や領収書などの書類を提出する必要があります。損失額が他の所得と相殺されることで、翌年度以降の税金負担が大幅に軽減されるため、売却で損失が発生した場合には積極的に活用しましょう。

土地売却で発生する税金は、各種税金の種類、計算方法、税率、そして特例措置の活用によって大きく異なります。特例を活用することで節税が可能になるため、適用条件をしっかり確認し、適切に確定申告を行うことが重要です。今後の不動産売却に際して、税金と控除制度について十分な理解を持ち、効率的な税務対策を検討していきましょう。

TUMUGU不動産株式会社は、「お客様に損をさせない」をモットーに日々営業活動に取り組んでおります。お客様のニーズに合ったご提案をすることをお約束しますので、不動産の売却をご検討されている方は、是非一度、富山市の不動産売却に特化したTUMUGU不動産株式会社までお問い合わせください。