【徹底解説】仲介会社に不動産の売却を相談！相続不動産の売却の流れと注意点！
2024/04/26
富山市の不動産を相続したものの有効活用する予定がなく、そのまま放置されている空き家や土地は多いでしょう。
こうした不動産は維持費がかかることから売却してしまうのがおすすめですが、相続した不動産をどのように売却すれば良いのか分からないというオーナーもいます。
TUMUGU不動産株式会社にもこうした相続に関するお問い合わせは年々増えていることから、富山市で不動産を相続した多くのオーナーが悩むポイントだといえます。
そこでこの記事では、相続した不動産を売却するための流れと注意点について解説します。
相続した不動産を売却する流れと注意点
自分で資金を捻出して購入した不動産とは違い、相続した不動産を売却するためには「相続人の決定」「相続登記」「不動産売却」というステップを踏むことが必要です。 どのステップにおいても注意点があるため、この章で詳しく解説します。 これから不動産を相続する予定がある人は、参考にしてください。
1．遺言書の確認と遺産分割協議
不動産を所有している親族が亡くなり被相続人が遺言書を作成していた場合、記載されている内容に沿って法定相続人が相続することになります。 そのため遺言書で不動産の相続人が指定されているかどうかが重要なポイントとなりますが、遺言書は法定相続人全員がその内容を拒否した場合は無効となります。 このように遺言書があっても無効となった場合や遺言書がない場合、法定相続人同士で財産分与の内容を協議します。 この協議は「遺産分割協議」と呼ばれ、協議完了には法定相続人全員の合意が必要です。 そして最終的には遺産分割協議書に内容をまとめ、法定相続人全員が署名押印することで完成となります。 こうした遺産分割や書類作成は行政書士や司法書士といった専門家に相談しながら進めることでトラブルを未然に防ぐことができ、おすすめです。
2．相続登記を行う
相続登記は相続人が決定した際に相続した不動産の所有権を相続人に変更することであり、相続した不動産を売却するためには必ず相続登記によって所有権を取得する必要があります。 また、不動産の相続人が複数いる場合は代表者を決定して相続登記を行うのが一般的となっており、「所有権移転の登記申請書」に記入して法務局に提出します。 こうした登記作業は司法書士に依頼することが一般的となっていることから、相続発生が判明したタイミングで司法書士に相談すべきといえます。 なお相続登記は令和6年4月より義務化されており、相続を知った時から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。 万が一正当な理由なく期限を超えた場合は10万円以下の過料が課される可能性があるため、注意が必要です。
3．相続した不動産を売却する
相続した不動産の売却は基本的に不動産仲介会社に依頼することをおすすめします。遺産分割協議書の作成や登記変更についても、仲介会社に売却の依頼をすれば、細かくサポートを受けることが可能です。仲介会社にて司法書士などに依頼することも可能です。
仲介会社に不動産の売却を依頼すると、物件の査定、広告（自社ホームページ、ポータルサイト等）を出して売り出し、購入希望者との交渉、売買契約締結、決済・引き渡し、という流れでスムーズに売却が進められます。この流れは、相続した不動産であれ一般的な不動産であれ、何ら違いはありません。
4．現金を受け取る
相続人が一人の場合は、不動産の売却金額をその相続人が全額受け取ります。相続人が複数の場合は、不動産の売却金額を遺産分割協議で決定した内容（割合）に沿って、それぞれの相続人が受け取ります。
【ケース別】不動産売却の3つの注意点！
相続した不動産の売却をスムーズに進めるためには、事前に注意点を確認しておくことが大切です。 特に「売却にかかる税金」や「売却理由が離婚」である場合、個人間売買を実施する際にはトラブルが多く発生することから、注意すべきです。 この章ではこの3点においてトラブルを避けるためのポイントを解説しますので、参考にしてください。
税金に関する注意点
不動産を売却した際には「譲渡所得税」と「印紙税」、「登録免許税」がかかることを知っておく必要があります。
それぞれ発生するタイミングが異なるため、計算方法と支払い時期を明確にしておくことがポイントです。
・譲渡所得税
不動産を売却し利益が出た場合、利益の額を課税額とした税金が課せられます。
この税金は譲渡所得税と呼ばれており、たとえば相続した不動産の取得費が2,000万円で売却後に諸費用を支払い残った金額が3,000万円だった場合、1,000万円の利益を得たことになります。
この税金が譲渡所得税と呼ばれており、不動産の所有期間が5年以内か5年を超える場合かでも税率が変わるという特徴があり、税率は次のようになります。
・所有期間が5年以内の場合：39.63%
・所有期間が5年を超える場合：20.315%
つまり、不動産の売却を検討する場合は手残り額を増やすためにも所有期間がポイントになるといえます。
・印紙税
印紙税は不動産売買契約時に発生する税金で、印紙を契約書に貼付し消印することで納税となります。
また、印紙税の税額は売買代金によって大きく変動することから、以下の表を使って事前にチェックすることをおすすめします。 ただし契約書の原本ではなくコピーを保管するのであれば印紙は不要となります。
・登録免許税
不動産の所有権を買主に移転させる際には移転費用がかかり、主に司法書士の報酬と合算して支払いされます。 また、住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記が必要となり、抵当権1本につき1,000円です。 こうした費用はまとめて「登録免許税」や「登記費用」と呼ばれ、エリアによって相場が変わることから司法書士に見積を依頼し事前にチェックすべきといえます。
売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
10万円を超え50万円以下 | 200円 |
50万円を超え100万円以下 | 500円 |
100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
引用サイト
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
離婚時における売却の注意点
離婚で不動産を売却せざるを得ない場合、売却益を財産分与することになります。 そのため、どちらか一方が不動産を所有している場合であっても売買価格を自由に決められないという注意点があります。 ただし、婚姻関係前に相続した不動産は特別資産となり、財産分与の対象外となるため注意が必要です。
個人間における売却の注意点
不動産を売買するためには必ずしも不動産会社に仲介してもらう必要はなく、個人間で直接売買することも可能です。 この場合は仲介手数料がかからないことから売主と買主の諸費用を減らすことができますが、契約書類の作成や司法書士などの手配を全て当事者が実施しなければなりません。 そのため重大な見落としや勘違いが発生することも多く、後からトラブルになるケースも少なくありません。 このような失敗を防ぐためにも、仲介手数料がかかっても不動産会社に仲介は依頼すべきです。
相続した不動産の売却にはリスクも伴う！心配な方はプロの仲介会社に依頼！
不動産を相続取得し売却するためにはポイントがあり、なるべく早くプロである不動産仲介会社に相談するのがおすすめです。 TUMUGU不動産株式会社は富山市を中心に失敗しない不動産売却の方法を提案しており、相続や離婚、節税のポイントといった個別の御質問にも対応しています。 これから不動産を相続する予定のある人や既に不動産を所有しており売却を検討している人は、是非お問い合わせください。
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