【お願いだから見て下さい】不動産売買は不動産仲介会社へ依頼！不動産会社の仲介手数料の意味とは？
2024/04/18
富山市の不動産仲介会社である当社（TUMUGU不動産株式会社）に不動産の売却をご依頼いただきますが、その際に仲介手数料やその他の費用についてのご質問をいただくことがあります。
仲介手数料は不動産会社を通じて不動産を売却する際には必ずかかる費用であるものの、どのような内容であるのかを把握しているオーナーは少ないです。
また、不動産会社に販売を依頼したものの、どのような活動をしているのかが分からなければ不安になってしまいます。
そこで、ご納得いただいた上で不動産の売却をご依頼いただくためにも、この記事では仲介手数料やその他必要となる費用、不動産会社の主な活動内容について詳しく解説いたします。
これから不動産の売却を検討しているオーナーは、参考にしてください。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは宅地建物取引業で定められている宅建業者に対する「報酬」のことで、不動産売買が締結された際に発生します。
この報酬額は宅地建物取引業によって上限が決められており、次のようになります。
・売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
・売却価格200万円を超え400万円以下：売却価格×4%＋2万円＋消費税
・売却価格が400万円を超える：売却価格×3%＋6万円＋消費税
たとえば2,000万円の不動産を売却した場合、消費税が10%であれば仲介手数料は726,000円となります。
このように売却価格によって仲介手数料は変動することになりますが、400万円以下の空き家などを売却する場合は「調査費用」といった実費を請求できるという特例があります。
そのため、仲介手数料が記載されている媒介契約書は細かくチェックすることをおすすめします。
なお、媒介契約書には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があり、次のように特徴が異なるため、納得できる媒介を選択して契約すべきです。
媒介の種類 | 依頼できる業者数 | 自己発見取引 | 販売報告の期間 |
|---|---|---|---|
一般媒介 | 複数可能 | 可能 | 販売報告の義務なし |
専任媒介 | 1社 | 可能 | 2週間に1度 |
専属専任媒介 | 1社 | 不可能 | 1週間に1度 |
参考サイト
国土交通省
物件の広告や宣伝などの募集活動
不動産会社は仲介手数料を報酬として受けとるために、買い手を捜索することが主要業務となります。 インターネットや新聞折込、ポスティングといった媒体を使って物件を広告し反響を得る活動を実施することになりますが、反響はシーズンや物件の周辺状況によって変動することが多く、不動産会社は最も反響が多くなるタイミングで公開していきます。 そして取得した反響に対して物件の説明や次のステップである内覧の誘致を行います。
物件の紹介・ご案内
不動産はインターネットで閲覧していてもイメージしにくいことから、購入を具体的に検討する顧客は物件についても質問をします。 こうした質問に対して的確に回答し、その上で物件を紹介するのも不動産会社の重要な役割です。 また、顧客が物件に興味を持ったタイミングで現地案内や内覧を勧め、購入意欲が高くなるようなアプローチを現地で実施します。 そのため不動産会社は物件だけでなく周辺状況や近隣のルール、学校や駅までのルートなどを把握しておく必要があります。 なお、内覧時にはオーナーも同席し、より詳細な説明ができるように待機しておくことも大切です。 このような現地案内や内覧が増加すると契約となる可能性が高くなることから、販売期間中にどのくらいの案内・内覧件数があったのかを把握しておくことも重要です。
契約手続きのフォロー
購入希望者から希望価格や物件の引渡し条件が記載された購入申込書の提示を受け、内容に合意することで契約まで進みます。 不動産会社のスタッフは売主と買主の都合がつく時間を調整し、それぞれに持参物を記載した案内文を発行します。 そして重要事項説明書と契約書を読み合わせし、売主と買主の合意を得て署名押印することで契約締結となります。 契約が締結されれば契約書に記載されている内容に合わせて準備を進め、買主の代金支払いともって所有権移転登記を行い、売買は完了となります。 ただし、売主は売却の内容によっては翌年度確定申告が必要となるため、注意が必要です。 なお、一般的に仲介手数料は不動産の引渡しと同じタイミングで支払うことになり、売却代金から支払うオーナーも多いです。
仲介手数料以外に必要となる5つの費用
不動産売買の契約には仲介手数料以外にも必要な費用があり、売却後の資産運用のためにもどのような費用が必要になってくるのかを把握しておくことが重要です。 この章では不動産を売却した際にかかる費用として、「登記費用」「印紙税」「引っ越し費用」「譲渡所得」について解説します。
登記費用
不動産を売却する際には所有権を移転するための登記が必要となり、司法書士に依頼するのが一般的です。 登記費用は所有権を移転するための費用と司法書士の報酬が合算されており、エリアによって違いはあるものの数万円が相場です。 また、抵当権が設定されている場合は抹消する必要があり、その際には1本あたり1,000円が追加となります。
印紙税
不動産売買を締結する際には印紙税がかかり、契約書に印紙を貼付し消印することで納税となります。 この課税額は売買金額によって次のように異なることから、事前に確認しておくことをおすすめします。なお、印紙は売買契約書の原本を保有する人が支払うことになります。 つまり、契約書の原本ではなくコピーを保管する場合は不要となり節税が可能です。
売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
10万円を超え50万円以下 | 200円 |
50万円を超え100万円以下 | 500円 |
100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
5億円を超え10億円以下 | 160,000円 |
10億円を超え50億円以下 | 320,000円 |
50億円を超える | 480,000円 |
引用サイト
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）
引っ越し費用
現在住んでいる住居を売却し別の住居に住み替えるのであれば、引っ越し費用が必要になります。 引っ越し費用は荷物の量や引っ越し時期、引っ越し先によって料金が大きく変動し、さらに御盆や年末年始は高くなる傾向にあります。 そのためなるべく自分で搬出し、閑散期を狙って引っ越しするのがおすすめです。
譲渡所得税
不動産を売却し利益が発生した場合、利益を課税額とした税金がかかります。
この税金は譲渡所得税と呼ばれており、課税額は次の計算式で算出できます。
※売買代金 ー 売却にかかる費用 ー 購入代金 ー 購入にかかった費用
上記の計算式によって算出された課税額に税率を掛け合わせたのが譲渡所得税ですが、税率は所有期間によって変わるという特徴があります。
たとえば所有期間が5年以内であれば税率は39.63%となり、5年を超えると20.315%まで下がります。
さらに10年を超えた場合は6,000万円以下であれば14.21%となることから、不動産を売却する際には所有期間のチェックが必須です。
その他の費用
前述した諸費用以外にもハウスクリーニングやリフォーム、建物解体費用、敷地測量に関する費用がかかります。 これらの費用は譲渡所得税を下げられる諸費用として利用できるケースもあり、さらには実施することで不動産を早期売却できる内容もあります。 そのため闇雲に実施するのではなく、不動産会社と協議した上で何を実施すべきか検討することが大切です。
富山市の不動産売却は実績が豊富なTUMUGU不動産株式会社に依頼しよう！
TUMUGU不動産株式会社は富山県富山市周辺で不動産仲介や不動産買取を中心にサービス提供しており、土地や戸建て、マンション、収益物件（一棟アパート等）など幅広い物件の取り扱いの実績があります。 また、他社で買取不可だった物件についても買取検討を実施していることから、相続や転勤、住み替えなどで富山市周辺の不動産の売却を検討されているオーナーから沢山の支持をいただいております。 さらに売却にかかる諸費用や税金についても査定段階で詳しく提示し、売却後の手残り額が最も多くなるプランを提案しています。 TUMUGU不動産株式会社にはこのような特徴がありますので、不動産売却でお悩みのオーナーは是非一度ご相談ください。
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