【徹底解説】売却時の不動産査定で評価されるポイントとは？
2023/12/29
不動産売却の査定では、評価されるための重要なポイントがあります。しかも重視されるポイントによって、査定の評価は大きく変わってくるため注意が必要です。
不動産査定では、中古物件でも高く評価されたり、新築物件なのに低く評価されたりします。
そのため不動産売却の査定を依頼する前に、重視されるポイントについて知っておくべきです。
重視されるポイントをあらかじめ知っておくことで、提示された査定額が適正かどうかの「見極め」ができるかもしれません。
今回は、不動産売却の査定で評価される8つのポイントについて、富山市の不動産売買を積極的に行っているTUMUGU不動産株式会社が解説いたします。
不動産の売却価格には、以下の4種類があります。
・希望価格
・査定価格
・売出価格
・成約価格
不動産査定の前にまずは、3つの価格を理解しておきましょう。
不動産査定で知っておきたい4つの価格
希望価格
希望価格とは、売主様の売却目的が達成できる価格のことです。一般的に、売主様と買主様の希望は相反するかたちになります。
・売主様・・・高く売りたい
・買主様・・・安く買いたい
例えば「2,000万円で売却できなければ住宅ローンの残債が返済できない」「住み替えができない」など、売主様の都合による価格が「希望価格」です。
また、売主様の中には的確に周辺の相場を把握し、妥当な希望価格を提示される方もいます。しかし多くの方は、価格についての知識や相場観がないまま希望価格を提示しているのが現状です。不動産売却は大切な財産を売却する一大イベントになるため、慎重な価格設定を検討しましょう。
査定価格
不動産会社が査定する価格のことを言います。査定方法には以下の2つがあり、査定の仕方が異なるのが特徴です。
・机上査定・・・立地や面積、相場だけで査定する方法。概算での査定価格になる。
・訪問査定・・・実際に訪問し、建物室内の状況を加味して査定する方法。細かい査定価格になる。
不動産会社は、日頃から不動産取引に関わっています。相場や市場動向などの知識を持った上で、売却物件の現地調査や公示価格を参考にして査定価格を算出します。
売出価格
不動産会社と媒介契約を結び、実際に不動産を売り出す価格のことです。売出価格が決まると、不動産会社は広告や不動産流通機構に物件を登録し、広く買主を探します。 売出価格は、売主様の希望価格や不動産会社の査定価格をもとに決定されていますが、様々な理由により「相場よりも安い価格」になるため注意が必要です。 売出価格は、反響状況や社会情勢などの変化により変更する場合もあります。売主様の中には「売り出し始めでは相場よりも高めに設定して、反響がなければ徐々に下げる」と考える方もいますが、あまりおすすめできません。 価格を下げていくと、買主に対して「まだ下がるのではないか」という期待感を抱かせることになるからです。 結果的に買主の決断が遅れてしまい、売却に時間がかかってしまいます。売り出し価格を設定する際には、信頼できる不動産会社と十分に話し合うことが大切です。
成約価格
買主様と条件が折り合えば、売買契約が成立します。売り出し価格から成約価格に至るまでには、売主買主双方の物件に対する条件の変更や価格変更が生じるため、歩み寄りながら話しを進めることが重要です。
査定で評価される8つのポイント
ここでは、不動産売却の査定で評価される8つのポイントについて詳しく解説します。ポイントは、以下のとおりです。
築年数
築年数は、不動産売却の査定に大きく影響するポイントです。例えば木造住宅の場合、築年数が20年を超えると不動産としての価値がなくなるともいわれています。そのため、築年数が経っている物件ほど査定価格は低くなります。売却することが決定している場合は、出来る限り早めに売却活動を行いましょう。
立地条件
最寄りの駅やバス停からの距離、商業施設が近くにあるか、騒音はないかなど、立地条件においても価値は大きく変わります。 当然、生活の利便性が良ければ不動産価値は上がります。不動産売却にとって、立地条件は査定価格に大きく影響するため知っておきましょう。
広さ・間取り
専有部分がどれだけ広いか、収納スペースにどれくらいゆとりがあるのかなどが評価されます。人気の間取りやリノベーションがしやすそうな間取りなどは比較的高く評価されるでしょう。一方で、築年数が古く、昔ながらの間取りでは需要が少なく、リフォームやリノベーションに費用がかかる物件は、安く評価されてしまう傾向にあります。
方角・階数
窓やバルコニーなどの方角も、査定価格に大きく影響します。最も良いとされているのが南向きです。日中の日が当たる時間帯が一番長くなるからです。さらに 2つの方角に面する角部屋は、査定額が高くなります。また、マンションの場合は、上の階ほど価値があがるため査定額が高くなる傾向です。
駐車場
駐車場がどれくらい確保（何台駐車出来るか）されているかが評価の対象となります。 特に富山市のような車社会のエリアは、駐車場スペースが2台以上確保されていない場合、評価が極端に下がってしまいます。 都市部でも最低1台以上の駐車スペースが必要です。
共用部分（マンションの場合）
マンションでは、共用部分のセキュリティなど設備の充実度によって評価が変わります。 共用部分はマンションの顔ともされる場所なので、購入希望者は注目しやすく査定に大きく影響します。
管理状態（マンションの場合）
マンションの管理状態は重要な査定ポイントです。マンション管理は管理会社に委託しているケースが多く、管理会社の質によって管理の状況が変わると言っても良いでしょう。共用部分がしっかりと清掃されており、綺麗に保たれていれば、査定評価も高くなります。
施工会社
大手ゼネコンや大手デベロッパーなどの施行会社の場合「マンションブランド」が高くなり、査定価格にも良い影響があります。
ポイント
不動産売却の査定の評価を上げるために、自分でできることは少ないのかもしれません。 しかし、自分でもできるような水回りの掃除をしておくだけでも、担当者への印象はよくなります。好印象を持ってもらえるよう、部屋や水回りなどは事前に掃除をしておきましょう。
ここでは、不動産売却で成功させるための3つのポイントを解説します。希望の価格で売却できるように、しっかり理解しておきましょう。
不動産売却で成功させるための3つのポイント
物件のアピールポイントを細かく伝える
たとえ不動産の専門家であれ、物件に住んでいた人にしかわからない魅力もあります。 自分で思いつく範囲の物件の魅力を、細かく伝えるのがおすすめです。 アピールポイントが査定額に反映されなくても、不動産会社としては「物件の魅力」として買主にアピールできます。もちろん、魅力だけでなく物件のデメリットも伝えましょう。デメリットを隠しておけば、あとになってトラブルの原因になります。
売却計画は余裕をもたせる
売に出してから成約するまでの期間は、約3ヶ月〜1年以上かかることもあるため幅があります。そのため、売却計画を長期的にたてることが必要です。短期間で売却計画をたてることで「この金額で売却してもいいか」と価格や条件を妥協する場面がでてきます。できるだけ高く売却したい方は余裕をもった計画が必要です。
査定価格を参考に売り出し価格を決める
売却価格は、査定価格を参考にして決めます。しかし、査定額が相場よりもかけ離れた価格であれば、売り出しても買い手がつきません。そのため、不動産売却の知識に詳しく、不動産売却の実績が多い不動産会社に査定を依頼するのが重要です。 知識や実績が豊富な会社なら、売却しやすい「適正価格」を査定をしてくれます。
【富山市の不動産売買】土地や戸建て、マンションなどの売却ならお任せ！
不動産売買において、不動産売却の査定結果を鵜呑みにするのは危険です。 先程ご紹介した評価されるポイントと照らし合わせ、不動産査定の結果が本当に正しいのかをご自身で精査してみましょう。 富山市で土地や戸建て、マンションなどの不動産売買を検討している方は、TUMUGU不動産株式会社にご相談ください。不動産売却の査定において、お客様には真摯に寄り添い、適正価格での査定を心掛けております。
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