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【もしかして損してる?】不動産売却の際の税金の特例とは?

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【もしかして損してる?】不動産売却に必要な税金の特例とは?

【もしかして損してる?】不動産売却の際の税金の特例とは?

2023/10/05

不動産の売却時には、様々な税金が発生します。売却物件の条件によっては、高額な税金が発生してしまうこともあるでしょう。

また、納めるべき税金を放置すれば、税金がさらに加算されたり、延滞税がかかるため注意が必要です。知らないまま、多額の税金を払う羽目になるのは避けたいですよね。

そこで今回は、家を売却した際にかかる税金の特例について解説します。家を売却する前にいくつかのポイントを把握しておくことで、納税による負担を軽減できるはずです。

富山市のTUMUGU不動産株式会社は、お客様にとって最適な不動産売買をサポートしております。土地や戸建て、マンションの売却で損をしたくない方は、専門業者であるTUMUGU不動産株式会社へ是非ご相談ください。

購入したときの金額よりも高い金額で家を売却する場合「不動産譲渡所得税」が課税されます。また以下のように、不動産の所有期間によって税率が変わります。
・短期譲渡所得...所有期間5年以下(税率39.63%)
・長期譲渡所得...所有期間5年超え(税率20.315%)  

不動産売却で必要な税金とは?

不動産売却で税金がかかる理由 

家を売却して「儲け」があったら、確定申告をしなければなりません。万が一、確定申告を行わなかった場合、国税庁からの調査が入ることもあるため注意が必要です。 申告をしなかった場合や忘れていた場合には、次の2つの税金が課されます。 

①無申告加算税 

確定申告期間内に申告をしなかった場合に課せられる税金のこと。無申告加算税は、50万円までの部分には15%、50万円以上の部分には20%の税金が課されます。
・50万円以下…税率15%
・50万円超 …税率20%
 たとえば、600万円の譲渡所得税を納める義務があった場合、無申告加算税は以下の計算で求められます。
 50万円×15%+(600万円-50万円)×20%=117.5万円


 600万円の譲渡所得税とは別に、117.5万円が加算されることになります。 

②延滞税 

確定申告の期限が過ぎた日数に対して、延滞税が課されます。延滞税の税率は、原則として2ヶ月以内は7.3%、2ヶ月以降は14.6%です。 
・2ヶ月以内…税率 7.3%
・2ヶ月以降…税率14.6% 
 

無申告加算税や延滞税は、確定申告をきっちり行えば必要のない「無駄な税金」です。家を売却した場合は、確定申告を行うようにしましょう。  

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不動産売却にかかる税金の特例

不動産売却における税金には特例があります。ここでは、不動産売却にかかる税金の特例を3つ紹介します。

3,000万円特別控除

3,000万円控除特例とは、居住用財産を売却した場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。 
この特例を利用した場合の税金は、以下の計算式で求められます。
  税額=(譲渡所得-3,000万円)×税率
 この計算式に基づくと、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、所得税と住民税が課税対象外になります。また、不動産の所有期間に定めはありませんので、ほとんどの方がこの控除を適用できるはずです。 適用条件は以下のとおりです。
・居住用不動産に住まなくなってから3年以内の売却 
・居住用不動産を取得するまでにその土地を活用して利益を得ていない 
・対象物件を売却した年までの過去3年にこの特例を受けていない 
・売主と買主が夫婦や親子などの特別な関係にない
この控除の適用を受けるためには、確定申告が必要になるのでその点は注意しましょう。 また、後述する他の特例(居住用財産の買い替え特例、譲渡損失が出た場合の特例)との併用はできないため注意が必要です。 ただし、所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率が適用されます。

居住用財産の買い替え特例

居住用財産の買い替え特例とは、所有期間が10年を超える居住用不動産を売却して一定期間内に新しい居住用財産を取得した場合に適用される制度になります。 
あくまでも「特例」であり「控除」ではありませんのでその点は注意しましょう。 一般的には、前述した3,000万円特別控除の利用がおすすめです。
その理由は、10年を越えた居住用不動産で譲渡所得が3,000万円を越えるケースがほとんど無いからです。 しかし、譲渡所得が3,000万円を超えるのであれば、この買い替え特例を利用した方が税金は安くなります。3,000万円特別控除・買い替え特例のどちらを利用すれば良いかわからないときは、譲渡所得の金額で判断しましょう。
適用条件は、「売却する住宅」と「買い換えた住宅」のそれぞれに設定されています。 「売却する住宅」の適用条件は以下のとおりです。 
 ・売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えている居住用財産である 
 ・売却価格が1億円以下である 
 ・居住期間が10年を超えている  「買い換えた住宅」の適用条件は以下のとおりです。 
 ・住宅の床面が50平方メートル以上かつ専有面積が500平方メートル以下である 
 ・中古マンションの場合は、築25年以内である

譲渡損失が出た場合の特例

居住用財産を売却した際に赤字になる場合、譲渡損失の損益通算と繰越控除が適用可能となります。 
まず初めに、損益通算についてですが、売却の損失と他の所得の間で損益を通算できる制度になります。ある所得で赤字となった場合に他の所得からその損失を差し引くことで、課税対象を減らし税金を下げることができるのです。確定申告によって税金を多く納めている場合は還付を受けられます。 
次に、繰越控除は所得から引ききれなかった損失金額を翌年以降に繰り越しできる制度です。繰り越している間の課税額が減るので、基本的にはこちらも行うべきでしょう。

家を売却して、儲けが出ても出なくても翌年の確定申告を行いましょう。なぜなら、家を購入したときの領収書や不動産売買契約書を紛失している場合、いくらで購入したか証明できないからです。この場合、売却金額の5%がその家を取得した「取得費」になります。ここでは、確定申告に必要な書類や、確定申告の流れを解説します。 

確定申告を忘れずに! 

確定申告に必要な書類 

確定申告時に必要な主な書類は以下の通りです。取得方法や作成方法の詳細は、国税庁のホームページを確認してみてください。 
・確定申告書(B様式)
・分離課税申告書
・譲渡所得内訳書
・家の購入時の不動産売買契約書関係
・家の購入時の領収書
・土地建物の登記簿謄本
 国税庁:確定申告書等の様式・手引き等(令和4年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分) https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/r04.htm 

確定申告の流れ 

確定申告の主な流れは以下の通りになります。  

①書類の準備 

まずは、前述した「確定申告に必要な書類」を用意します。平日に仕事が忙しくて取りに行けない方は、不動産仲介業者や家族などに依頼することも可能です。  

②書類への記入 

書類が準備できたら、確定申告書の作成を行います。税務署で作成することもできますが、パソコンがあれば自宅で電子申請(e-Tax※)も可能です。 
※e-Tax……インターネットで行う確定申告の方法で24時間申請可能。 

③税務署へ申請 

書類を作成したら、必要書類とともに税務署へ申請します。手続き方法は以下の4つです。
・税務署へ持参する
・郵送する 
・e-Taxで申請する
・税理士に依頼する
 

富山市で土地や戸建て、マンションなどの不動産売却をサポートしているTUMUGU不動産株式会社は、お客様に対して正直であることをモットーとしております。当社が持っているすべての情報をお客様へ開示することで、安心して不動産売却を行えるのがメリットと考えられます。富山市エリアで不動産売却をお考えの方は、是非TUMUGU不動産株式会社へお問い合わせください。

不動産売却について業者に相談するなら富山市のTUMUGU不動産株式会社へ!!

どうしても税金の控除や特例を受ける場合は自己申告制になってしまいます。税金を少しでも安くするためにも事前にどの制度や控除、特例が活用できるのか、ご自身で調べておきましょう。ご自身でなかなか理解できない場合は不動産業者へ相談するのもおすすめです。 富山市で土地や戸建て、マンションの売却について不動産業者へ相談したいとお考えでしたら、TUMUGU不動産株式会社へお任せください。当社は、スピーディーかつお客様ファーストで仕事に取り組んでおります。

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