【徹底解説】空き家を売却する場合の注意点やポイントについて

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空き家を売却する方法は主に3つあります。まずは３つの方法のメリット、デメリットをそれぞれ詳しく解説していきます。

まず一つ目の方法として、リフォームを施したり空き家を解体して更地にしたりすることなく、そのままの状態で売却するという方法です。この方法が最も多く選ばれる方法です。最近ではあえて空き家の状態で買い取ってから自分好みにリフォームするという人も多いため、少し古めの空き家であったとしても、そのままの状態で売却することができるのです。
空き家をそのままの状態で売却できれば、解体したりする手間も省けますし、すぐに売却活動を始めることができるというメリットがあります。そのため、少しでも早く売却してしまいたいという場合に選ぶことをおすすめする方法です。また、空き家を解体して更地にする必要がなければ、もちろん解体する為の費用もありませんし、解体するよりも建物がある状態の方が固定資産税がかからないで済むというメリットもあります。こういったように、そのまま売却することで、解体する手間や費用を軽減することができるというメリットがあります。
デメリットとして挙げられるのは、買い手が見つかりにくいことです。空き家の老朽化が進んでいる場合や、立地の悪い場所にある空き家は買い手がつきにくくなってしまいます。そして、売れ残っている間にも少しずつ老朽化は進みますので、ますます売れづらくなってしまうという可能性もあります。築年数が20年以上であると、不動産の価値がゼロとみなされてしまいますので、高額で売却することができないというのもデメリットの一つと言えるでしょう。この場合、後述の買取をおすすめいたします。

二つ目は、空き家を解体して更地にしてしまったうえで土地を売却する方法です。
解体してしまうことで、早く売却できるということと、高く売却できるというメリットがあります。なぜかと言いますと、更地の状態になっていれば、自由に建物を新しく建てたり、駐車場を作ったりすることもできますので、買い手の幅が一気に広がるからです。（ただし最近は、資材や人件費の高騰から、建設費が非常に高くなっている為、新築を検討される方が以前に比べると少なくなっております...）
ただし、解体するための費用がかかってしまうというデメリットがあります。仮に戸建てを解体して更地にしようとすると200万円～500万円ほどの費用（建物の構造、アスベストの有無、庭木の多さ、ブロック塀の多さ等によってまちまち）がかかってしまいますし、税金も上がってしまいます。固定資産税は更地にすると、なんと6倍も高くなってしまうのです。したがって、解体して売却することで売れやすくはなりますが、さまざまなコストがかかってきます。

三つ目の方法として、不動産会社に買い取ってもらうという方法があります。
メリットとしては、買い手を探す手間が省けるということです。不動産会社に仲介を依頼すると売却活動を通して家を買い取ってくれる第三者を探すことになりますが、買取であれば、不動産会社が買い手となりますので、買い手を探す必要はありません。そのため、依頼してから早くて1ヶ月くらいあれば売却を完了することが可能です。
不動産会社に買い取ってもらうデメリットとしては、必ず買い取ってもらえるわけではないという点です。不動産の状態や立地などの様々な条件を考慮し、買い手がつきにくそうな場合は買い取ってもらえない可能性もありますので注意しましょう。また、不動産会社は買い取った不動産をリフォームやリノベーションして再販するため、その為の費用を考慮して、買取価格が安くなってしまうことがほとんどです。買取価格は相場の6～7割くらいになることがありますが、安いときには5割を下回ることもあります。

それでは次に、あなたにとってどの売却方法が良いのか、詳しく解説していきます。

解体やリフォームをせずにそのまま売却すると良いのは、築年数があまり経過していない場合や立地が良い場合、建物に魅力がある場合などです。築年数が浅く、建物の状態も良い空き家であれば何もしなくても、買い手はつきやすいです。ただ、築年数が20年以上になると、不動産の価値がほとんどなくなってしまいますので、築20年を基準にすると良いでしょう。また、駅までのアクセスや治安が良かったり、環境が整っていて生活しやすい場所にある空き家に関しても、すぐに買い手はつきやすいので、解体したりリフォームしたりすることなく売却が可能です。さらに、歴史が感じられる空き家や、リフォームにこだわられた空き家なども、買い手がつきやすいでしょう。

空き家を残して土地として売却するということも可能です。築年数が20年以上経過している場合はこの方法を選択するのも一つです。不動産は築年数が20年以上になると、価値がないとみなされてしまいますので、値段をつけて売却することが難しくなります。しかし、解体するとなると解体費用がかかってしまいますので、空き家はそのまま残した状態で、空き家自体には価格をつけずに土地を売却します。この方法ですと、解体する為の費用をかけなくても空き家の売却をすることができます。ただし、売却価格は解体費相当分を差し引いての価格設定となる場合もあります。

状態があまりにも悪い空き家を売却する場合は、解体してから売却した方が良いでしょう。劣化がひどい、倒壊しそう、シロアリの被害に遭っているなどの場合はなかなか買い手がつきませんので、解体して更地として売却することをおすすめします。

早く売却したい場合や、なかなか買い手がつかない場合は不動産会社に買い取ってもらうと良いでしょう。しかし、空き家があまりにも悪条件ですと、いくら不動産会社でも買い取ってもらえないこともありますので注意する必要があります。

次に空き家売却のポイントを解説していきます。

空き家を売却する際に売り出す価格はやや高めに設定しておくことをおすすめします。なぜかと言いますと、空き家の売却は値下げの交渉が行われることが多いからです。最初の価格を低くしてしまいますと、そこからさらに値下げをすることになり、損をする可能性があります。売れるはずがないと思って最初から低めの金額をつけてしまう人もいるかもしれませんが、その必要はありません。リフォームして利用したいという空き家の需要は実際に高まっていますので、最初から低い価格をつける必要はないということを覚えておくと良いでしょう。

不動産の売買は名義人しか行えませんので、まずは名義が自分の名前になっているかを法務局で確認しましょう。もし名義が自分の名前になっていなかった場合、名義変更手続きを行う必要がありますので、司法書士に依頼し、法務局で手続きをしましょう。

不動産を売却した際に利益を得ると、売却益に対して課税されます。しかし、特別控除措置があり、3,000万円以内であれば所得税が非課税になります。こういった特別控除で利用できるものは利用し、少しでも多く売却益を受け取れるようにしましょう。どういった控除を利用できるのかについては不動産会社や税理士に確認してみましょう。

不動産の査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜかと言いますと、一社にしか査定を依頼しないと、その不動産会社の査定額しか知ることができない為、比較ができません。査定額は不動産会社によって異なりますので、複数の会社から見積もりをもらって比較検討し、より良い条件で売却できる不動産会社を探す必要があります。価格だけではなく、担当者の対応の丁寧さや対応の速さなどを比較することによって、より信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

可能であれば、空き家に近い場所にある不動産会社を選んでおくと良いでしょう。理由は、空き家の近くにある方がその場所の不動産の価値をより理解している可能性が高いからです。空き家がある場所から離れている不動産会社ですと、実際の空き家の価値が分からず、安く買い取られてしまう可能性があります。自分の自宅から近い不動産会社を選択してしまいがちですが、そうするよりも空き家に近い場所にある不動産会社を選んだ方がより正確な査定額を提示してもらえる可能性が高いです。こういった理由から、空き家を売却しようと考えた際には、どこにある不動産会社を選ぶべきかという点にも注意すると良いでしょう。

空き家の売却は、一般的な戸建て住宅でも、売却に3〜6ヶ月ほどかかりますので、空き家はそれ以上かかることを理解したうえで売却の計画を立てることをおすすめします。空き家の需要は年々増加傾向にはあるのですが、空き家自体の数も年々増えているため、売却するのに時間がかかってしまうのが現状です。特に築年数の経過している空き家や、立地の悪い空き家などに関してはなかなか買い手がつかない可能性が高いです。少しでも早く売却するために値下げするという方法もありますが、それでは高く売却することができなくなってしまいますので、慎重に考える必要があるでしょう。
ただ、売れるまでには当然空き家の維持費がかかってきます。売却までに時間がかかればかかるほど、維持費もかかってしまいますので、そういった費用負担も計算に入れつつ売却方法を選択しましょう。

空き家を解体せずにそのまま売却する場合、空き家がどんな状態かということを確認してから売却するようにしましょう。空き家の状態が良くないと、仮に売買が成立した後であっても損害賠償を請求される可能性があります。例えば、雨漏りやシロアリの被害などが売却後に発覚した場合、実際に売却後であっても売り手の責任となってしまいます。
空き家の状態を確認した際に、あまりにも老朽化がひどい場合は、修繕してから売却するか、もしくは解体して更地にしてから売却するとスムーズに売れるでしょう。

今回は、空き家を売却する際の注意点やポイントについて詳しく解説してきました。
空き家を売却する方法には３つ、そのまま売却する方法、解体して更地にする方法、不動産会社に買い取ってもらう方法がありますので、最も合った方法で売却するようにしましょう。
また、ポイントとしては、最初は価格をやや高めに設定すること、名義人を確認すること、査定を複数の会社に依頼すること、空き家の状態を確認することなどが挙げられます。それらのポイントを押さえた上で空き家の売却に臨むことで損をしない売却ができるようにしましょう。

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