【不動産売却で躓いているあなたへ】不動産売却価格が思ったより安くなってしまった…その理由と対策について！

不動産の売却をしたら、想像してた価格よりも安い価格で買い取られてしまったという経験をされた方もいるのではないでしょうか。今回は、不動産を売却するときに価格が安くなってしまうケースにはどのようなものがあるのか、またその理由について解説していきます。

そもそも不動産買取ですと、売却価格が相場より安くなるというケースがほとんどです。これは当然のことです。例えば、あなたが不要な洋服をリサイクルショップに買い取ってもらう場合の価格はどうでしょうか？もうお分かりですよね。不動産買取の場合、当然の事ながら不動産会社がリスクを負うことになります。不動産会社は物件を買い取ると、リフォームやリノベーションを施したうえで再び販売します。その際にかかるリフォームやリノベーションの費用は不動産会社が負担することになるため、その費用の分を考慮して買取価格が少し下がってしまうというわけです。また、このように再度販売をする際、「契約不適合責任」というものも背負う形となります。さらに、リフォーム・リノベーション工事を実施したからといって必ずすぐに売れるとは限りませんので、買い手がつかず、売れ残ってしまう可能性もあります。そういったリスクを避けるためにも、買取価格は相場よりも低く設定されてしまいます。実際のところ、相場価格の6～7割程度になるのが一般的です。

不動産が安く買い取られてしまうケースには、以下のようなものが挙げられます。

一つ目は築年数が経過している不動産です。不動産は建築されてから年数が経つにつれて、どんどん価値が下がっていきます。築年数が10年になると、新築時の半分ほどまで価値が下がってしまいます。古くなればなるほど経年劣化も目立ってきますし、破損、故障という部分も出てくるでしょう。また、古く建設された建物においては、耐震技術（旧耐震基準から新耐震基準に切り替わる目安は1981年・昭和56年になります。）の面でも十分でない可能性があり、それも不動産の価値を下げてしまうひとつの要因になります。デザイン性の面でも、築年数が経過している不動産よりも、年数が浅く最近建てられた不動産の方が、デザインも最新なので買い手もつきやすくなります。そのため、築年数が経過している不動産は価格が安くなってしまうのです。

不動産の状態が良くないと、安く買い取られてしまうことがあります。理由は言うまでもなく、状態が良くない不動産を購入したいという買い手は少ないからです。不動産を長期にわたって利用していると、設備の傷みが出てきたり、水回りなどの汚れが目立ってきたりするのは避けることができません。そのように買い手がつきにくい不動産は、価格を下げることで買い手を探します。しかし、だからといって売却前にリフォームやリノベーションを施すことで状態を良くしようとする必要はありません。なぜなら、近年中古の不動産の需要が高まっているからです。購入者は中古住宅を安く購入し、自分好みにリフォーム・リノベーション工事をするのです。どちらにしても、状態がよくないと安い価格で買い取られてしまう可能性が高くなります。

三つ目は需要に合わない間取りの不動産です。需要に合っていないと買い手がつきにくくなりますので、買い手がなかなかつきにくそうな不動産を高く買い取ってもらうことは難しいでしょう。

購入する側に立って考えると、一般的に、まずはどのような間取りがよいか検討するでしょう。その際にどのような不動産を探すのかは人それぞれ異なります。住む人数がたくさんいれば、広い不動産を探すかもしれませんが、理想とする広さは同じくらいであったとしても、求める間取りは異なってきます。例えば、子供がいる場合ですと子供部屋に充てることができる部屋の数が必要になります。その他にも二世帯で住みたいという場合や祖父母と同居している場合など、必要となる間取りは家族構成などの状況によって異なりますので、ニーズに合っていない場合ですと、やはり安く買い取られてしまう可能性があります。

設備に問題があると、価格が安くなってしまう可能性があります。例としては防犯設備がない不動産です。不動産を購入する際、安全性を重視される方も多く、やはり防犯設備がしっかりと備わっている不動産の方が需要が高く、マンションであれば、オートロックがついているような安全性の高い物件の方が需要があるということです。ですから、そういったセキュリティの設備が付いていない物件となると、価格が安くなってしまいます。安全性以外の面でも、お風呂や洗濯機置き場がない物件などもやはり価格が安くなってしまいます。これが、設備が不十分である不動産が安くなる一例です。

不動産自体だけでなく、周辺施設も重要になりますので、そこに何か問題があると買取価格が安くなってしまう可能性があります。例としては、近くに墓地がある不動産です。近くに墓地があると怖いと感じる人が多く、買い手がなかなかつきませんので、そうなると相場より安くすることになってしまいます。墓地の他にも、駅や線路が近いと騒音の問題がありますので安くなる可能性があったり、風俗街やゴミ処理場が近いという物件に関してもなかなか買い手がつきにくいという理由で安く買い取られてしまう可能性があります。このように、売却する不動産の周辺施設も売却価格に影響することがあります。

個性的なリフォーム・リノベーションが施されている不動産も、高く買い取ってもらうのは難しくなります。リフォーム・リノベーションが施されていると、設備や見た目もきれいに修復されているため買い手がつきやすいのではないかと思うかもしれませんが、個性的なリフォーム・リノベーションによって独特なデザインの物件になると、実用性に欠けてしまうことがあります。住居用としても商業用としても使い勝手が悪くなることで、買い手がつきにくいと見なされ、安い価格で買い取られてしまいます。せっかくリフォーム・リノベーションをしても高く買い取ってもらえなければ、リフォーム・リノベーション工事に掛かった費用を回収できずに損をしてしまうことになってしまいます。そもそも不動産を売却するにあたって、修繕のためのリフォーム・リノベーションをする必要は特にありません。もしリフォーム・リノベーション工事をするのであれば、まずは不動産会社に相談してみたり、個性的なデザインにならないよう注意が必要です。

事故物件は相場よりも安く買い取られることが多いです。事故物件とはそもそもどのような物件のことを指すのかといいますと、その家の住人が何らかの原因によって死亡してしまった物件のことです。事故物件とみなされるのは、部屋で住人が死亡した場合だけではなく、建物のエントランスやエレベーター、駐車場など、建物の敷地内で死亡事故があった場合も事故物件扱いされてしまいます。死亡原因は事故死だけに限らず、自殺、他殺なども含まれますが、病死や自然死は誰にでも起こり得ることですので、事故物件とは見なされません。（死亡からかなりの日数が経って発見された場合は事故物件に該当します。）

事故物件を好んで購入する人は少ないので、事故物件を売却するとなると、相場価格よりも5割程度安く売られてしまいます。事故物件に住みたいという人はあまりいないのが普通ですので、もし売却する場合はやはり価格を下げて売ることになりますが、事故物件だからといって安く売らなければならないという決まりはなく、相場と同じ程度の価格で売ることも問題はありません。しかし、事故物件を相場価格で売却してもなかなか買い手はつかないので、一般的に事故物件は安く買い取られてしまうというわけです。

これまでご説明してきたように、築年数が経過して劣化が進んでいる不動産や設備が不十分な不動産、墓地の近くにある不動産や事故物件などは、通常安く買い取られてしまうことが多いです。では、安く買い取られないためにはどうしたら良いのでしょうか。不動産を少しでも高く買い取ってもらうための方法をご紹介していきます。

まず大切なのは、信頼できる不動産会社を探すことです。不動産売買の条件は不動産会社によって大きく異なります。不動産会社には取り扱う物件の得意、不得意がありますので、マンションのみを専門に取り扱っている会社であったりすると戸建ての売却の依頼はできません。仮に対応してもらえたとしても、戸建ての売買経験がない会社ですと上手く売却が進まない可能性が高いです。よりよい条件でスムーズに売却してもらうために、売却したい物件の取り扱い実績がある会社を選ぶとよいでしょう。

不動産会社の実績は、その不動産会社の公式サイトを調べるとわかります。

不動産を少しでも高く売るために、査定は複数の会社に依頼するようにしましょう。そうすることで適切な価格をつけることができます。不動産の価格が適正でないと、なかなか買い手がつかなかったり、実態よりも安く買われて損することなどがあります。一つの不動産会社にしか査定を依頼しないと、その査定額が正しいかどうかの判断もつきません。なぜなら、査定の結果として提示される価格は、不動産会社によって大きく異なることがあり、なんと数百万円もの差が出ることもあります。複数の会社の査定結果を比較することで、より適正な査定額をつけることができますので、査定は複数の会社に依頼し、適正な価格で売却するとよいでしょう。

今回は、不動産の売却ではどのようなケースで価格が安くなるのか、またその理由について解説してきました。築年数が経過している物件や劣化が進んだ物件、事故物件など、買い手がなかなかつかないような物件は安く買い取られてしまうことが多いですので、その場合は優良な不動産会社に依頼することで、少しでも高い価格で買い取ってもらうとよいでしょう。

富山市の不動産の売却を検討されている方は、富山市を中心に不動産売買を積極的に行っているTUMUGU不動産株式会社に是非ご相談ください。しっかりとお客様の考えを汲み取り、お客様に合ったプランニングをご提案することをお約束いたします。