【徹底解説】不動産の仲介会社をお探しならTUMUGU不動産へ！相続不動産の売却時の注意点について！
2024/01/23
親などから不動産を相続しても「何から手を付けて良いか分からない」という方は多いのではないでしょうか。「すでに住んでいる家がある」「古い建物は必要ない」「売却したいけど何から初めていいか分からない」など、人によって相続不動産の悩みは様々です。
とくに売却を検討する場合は、税金のことや売却の注意点などが分からず不安を感じている方も少なくありません。そこでこの記事では、相続不動産を売却する際に必要な6つの特例や、注意すべき4つのポイントを解説します。
この記事を読んで、相続不動産の不安を解消しましょう。
相続不動産売却時の税金を節税できる特例
相続した不動産などを売却したあとには、税金の納付が必要です。主な税金は、不動産売却で得た利益の所得にかかる譲渡税になります。 さらに売却で得た「利益」に対しての税率は、所有していた期間によって異なります。例えば、所有期間が5年を超える場合の所得税と住民税は「長期譲渡所得」として約20％ですが、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり約40％です。
相続不動産を売却する際の税金には、軽減できる特例が6つあります。それぞれに申請できる条件等があるため、ぜひ知っておきましょう。
相続不動産の売却で使える6つの特例
特例1. 相続財産を譲渡した場合の「相続税の取得費加算の特例」
相続や遺贈で取得した不動産を、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費として加算することで「譲渡所得税」の負担を軽減できます。
対象となる条件は以下の通りです。
・①相続や遺贈により財産を取得した方であること
・②財産を取得した方に相続税が課税されていること
・③相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
さらに確定申告時には、以下の書類を添えて提出しましょう。
・①申告書等
・②相続税の計算明細書
なお、詳しい要件や申請に必要な書類などは国税庁のHPをご確認ください。
詳しくは国税庁ホームページで！
特例2. 居住用財産（マイホーム）を売却した際の特例「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
住んでいた居住用住宅（マイホーム等）を売却する場合には、住んでいた期間にかかわらず最高で3,000万円の控除を受けることができます。 特例を受けるための要件は以下の通りです。
・①自己で居住している家屋を売却すること
・②住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・③家屋を解体した場合は、壊した日から1年以内に譲渡契約を交わし、住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・④上記③の譲渡契約までに駐車場などの用途で使用しないこと
なおその他の、詳しい要件や申請に必要な書類などは国税庁のHPをご確認ください。
詳しくは国税庁ホームページで！
特例3. 10年超所有のマイホームに対する軽減税率の特例
所有期間が10年を超えているマイホームの場合には、3,000万円控除を超えた部分についても税率を軽減する特例があり、6,000万円までは約14％の譲渡税所得税が適用されます。 6,000万円を超えた部分については、通常の「長期譲渡所得」として約20％の所得税が課税されるため覚えておきましょう。 こちらも、特例の適用を受けるための詳しい要件については、国税庁のホームページをご覧ください。
詳しくは国税庁ホームページで！
特例4. 保有期間が5年を超える場合は1,000万円の特別控除
リーマンショックのあった2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地などの不動産を取得している場合で、他の譲渡所得の特例を受けていない場合に限り、1,000万円の特別控除が受けられます。
特例の適用を受けるための要件の詳細は下記の通りです。
・①平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること
・②平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること
・③親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと（特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます）
・④相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
・⑤譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。
こちらの特例はあまり知られていない特例になるため、知っておくと得をするかもしれません。覚えておきましょう。
特例5. マイホームを買い換えた場合の特例
マイホームを自己所有し居住していた期間が10年以上の売却で、売却した年とその前後1年の間にマイホームを購入（買い換え）した場合に特例が適用されます。売却価格が1億円以下でいくつかの条件を満たせば、譲渡益の課税を翌年以降に繰り延べることが可能です。 例えば、2,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却します。その後、8,000万円のマイホームに住み替えた場合4,000万円の譲渡益が課税対象です。しかし、特例を受ければ売却した年分で譲渡益への課税は行われず買い替えたマイホームを売却するまで譲渡税が繰り延べられます。 特例の適用を受けるための詳しい要件については、国税庁のホームページをご覧ください。
詳しくは国税庁ホームページで！
特例6. 相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除
被相続人が住んでいた不動産を、相続してから3年を経過する年の年末までに、1億円以下で売却した場合、耐震基準などの条件を満たしていれば3,000万円の控除を受けられます。 ただし、売却した人が「相続」や「遺贈」により土地や建物を取得したことが条件です。こちらも、特例の適用を受けるための詳しい要件については、国税庁のホームページをご覧ください。
詳しくは国税庁ホームページで！
相続不動産の売却時に必要な4つの注意点
相続した土地を売却する際には、必要な手順や注意点が4つあります。しっかり把握しておきましょう。
1. 相続人全員で遺産分割協議をする
相続不動産の売却などを相続人の意見がまとまらないまま進めてしまうと、後になってトラブルの原因になりがちです。例えば、相続した不動産に既に相続人がすんでいたり、工場や店舗などの事業継承に必要な不動産があったりすると、相続人同士の話し合いだけでは話しが進みにくいでしょう。弁護士や不動産会社などの専門家に介入してもらい、解決することが必要です。
2. 相続不動産の査定は複数の会社に依頼する
遺産分割協議の際に、固定資産税評価額などをもとに相続人全員が納得して分割したものの、相続不動産の売却額が後から揉めてしまう事例もよくあります。遺産分割協議の際には、仲介会社に不動産の売却査定を依頼して、複数の情報をもとに判断するようにしましょう。
3. 相続登記を速やかに行う
相続不動産は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。そのため、売却するためには相続登記が必要です。なお、2024年4月からは相続登記が義務化されます。万が一、正当な理由がなく相続登記の申請を行わない場合、10万円以下の過料が科されるため、相続後は早めに登記申請を行いましょう。
4. 相続税申告期限から3年以内の売却がお得になる
相続不動産の売却を検討している場合、相続税の申告期限から3年以内がおすすめです。相続税を経費として算入できる「相続税の取得費加算」の活用が可能だからです。相続税の取得費加算を活用すれば節税に繋がるため、ぜひ活用を検討しましょう。
富山市のTUMUGU不動産に相談して相続不動産をスムーズに売却しよう！
富山市で不動産仲介会社に相続した不動産の売却を依頼・検討する際には、売却時の控除や税率の軽減の特例を活用して、節税に繋げることがおすすめです。 相続不動産は、様々な視点から査定してその価値（査定額）を相続人が共通認識したうえで、相続人全員で遺産分割協議をすると、相続人同士のトラブルや感情の行き違いが起きにくくなります。 相続が成立したら「相続登記」を速やかに行い、相続税申告期限から3年以内の売却を目指しましょう。 富山市の不動産の売却について相談したい方は、お気軽にTUMUGU不動産までお問い合わせください。お悩みをしっかりと伺った上で、適切なアドバイスが出来るよう努めてまいります。
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