【必ず見てください】空き家リフォームのメリット・デメリットは？
2023/12/05
富山市で空き家問題に悩んでいる方は少なくないでしょう。親から相続で受け継いだ実家を「空き家」のまま放置している方もたくさんいるはずです。
そして、以下のような悩みをもつ方が多いと言えます。
・売却したくても問題が山積みでなかなか売却できない
・空き家のままだと建物の劣化が著しい
・所有しているだけで固定資産税は容赦なく掛かってくる
京都市では空き家問題を解決するために、空き家に対する増税も検討されており、今後全国に広がると推測されます。
そこで今回は、空き家をどのように運用すれば良いか悩んでいる方のために、空き家放置によるリスクや、リフォーム・リノベーションのメリット・デメリットを解説します。ぜひ参考にしてみてください。
この記事はこんな方におすすめ！
・親から相続などで受け継いだ実家（空き家）の活用方法を模索されている方
・空き家を居住用やビジネス用（貸家運営）に活用したい方
【厳重注意】空き家放置で起きる３つのリスク
空き家を放置しておくと、大きな問題になる場合があります。ここでは、空き家を放置しておくことで起きる3つのリスクを解説します。
リスク1．倒壊や犯罪に使用される恐れがある
全国では、空き家の数が年々増加しており、富山県も例外ではありません。なかでも社会問題と化しているのが、長年放置された空き家です。住んでいる方のいない家は、倒壊の危険性が生じたり犯罪の温床になりかねません。さらに近年では自然災害も多発していることから、近隣にお住まいの方々に迷惑が波及すると各自治体、頭を悩ませているのが現状です。
リスク2．「特定空き家」で固定資産税が上昇
土地に建物があれば「住宅用地の特例」というルールが適用され、固定資産税額が通常の6分の1に軽減されます。そのため、空き家を解体し更地にせずに放置してしまう人も多いのです。
そこで2014年に「空き家対策特別措置法※」が成立しました。適切な管理がなされず衛生面や安全性などが保たれなくなった空き家について、行政が「特定空き家」に指定できる制度です。 「特定空き家」に指定されると優遇措置の対象から外れるため、固定資産税が今までの6倍に跳ね上がることになります。つまり、節税対策で建物を解体せずにそのままにしていた方でも特定空き家に指定されれば、今までの固定資産税が跳ね上がる恐れがあるということです。空き家の放置による税金の支払いを避けるためにも、リフォーム・リノベーションをして自分で住む、賃貸に出す（貸家運営）、更地にして売却するなど、方向性を早めに考えたほうが良いでしょう。
※空き家対策特別措置法では約1年間、人の出入りがなく水道やガスなどのライフライン関係が使用されていない住宅を「空き家」のおおまかな基準としています。
リスク3．相続登記の義務化で罰則がある
倒壊の恐れや固定資産税の上昇など、建物を放置することで起きるリスクだけではありません。2024年4月1日からは、相続登記が義務化されることが決定しています。
一般的に、親などから実家を相続した場合、土地と建物の名義を相続人に変更することになります。
今までは、
・相続登記費用かかかる
・手続きする時間がない
などの理由で、相続登記の手続きをしない方が多くいたため大きな問題となっていました。しかし、今後は万が一、不動産を取得したことを知った日から３年以内に登記手続きをしない場合、10万円以下の過料が課せられます。 そのため相続登記がまだの方は、直前になって慌てる前に早急に手続きを行うことをおすすめします。
ご安心ください！
TUMUGU不動産では相続登記が得意な司法書士とも提携しています。一度ご相談ください。
空き家をリフォーム・リノベーションする際の6つのメリット
空き家を放置しているだけだと、建物の劣化は著しく進み、近隣住民とのトラブルに発展することも少なくありません。空き家を解体し更地にして売却したり、建て替えをしたりする方法もありますが、リフォーム・リノベーションを行うことで生まれ変わった建物として様々な活用方法を検討できます。 ここでは、空き家のリフォーム・リノベーションのメリットを6つ解説します。
新築を建てるより費用が安い
空き家を解体して新しく家を建てる場合、かなりの金額になります。さらに近年では、資材の高騰等の影響で新築を考える方が以前より非常に少なくなりました。一方で、空き家のリフォーム・リノベーションなら建物の基礎や骨組みをそのまま活用できるので、新築や建て替えよりもコストを削減できるケースが多いです。
資産価値がアップする
築年数の古い空き家や建物は、資産価値がほとんどありません。万が一売却したいと思っても、立地条件が良くない限り、価値は期待できないでしょう。しかし、建物の基礎や骨組みがしっかりしている建物であれば、リフォーム・リノベーションで資産価値を上げられる可能性があります。 また空き家の場合、所有しているだけで固定資産税がかかります。住宅用地では軽減されている固定資産税も「特定空き家」に指定されると優遇措置が適用されず高額に。 このような経済的負担を軽減できるのも、空き家のリフォーム・リノベーションのメリットの一つです。
倒壊・犯罪リスクを減らす
誰も住んでいない家の劣化は凄まじいほどスピーディーです。特に、雨漏りや窓ガラスの割れにより室内に雨が入り込むようになると、建物の劣化は急激に進みます。 建物が劣化することで、倒壊のリスクが生じ周囲の建物や近隣住民に危険を及ぼします。場合によっては、シロアリ被害にも発展することも。 また、空き家は犯罪の温床にもなりやすいことで知られています。犯罪者が隠れたり、不審者が住みついたりしやすく、ゴミの不法投棄や放火のターゲットにされることもしばしばあります。そのような景観や治安の悪化を避けるためにも、空き家のリフォーム・リノベーションは有効な手段の一つです。
貴重な建材が使われている物件も多い
近年では、古い木材やエイジング加工された木材を、お家の内装や家具として使う方が非常に多くなっています。ヴィンテージ感がおしゃれを演出し、日本古来の古民家風スタイルだけでなく、男前で無骨なインテリアやアメリカンスタイルなどにも多く使われます。 築年数の古い建物のなかには、太くて立派な梁や、十分に時間をかけて乾燥させて強度を高めた柱（木材は乾燥させればさせるほど強度が増します）など、貴重で資産性の高い建材が使われている建物も。空き家のリノベーションでは、古材を活かした空間演出も非常に人気です。 また、再利用できる建具や柱を残しつつ、劣化した部分のみをきれいに蘇らせることもできます。
国や自治体からのサポートが充実
国や自治体では、空き家問題を解決するために、助成金や補助金などの制度を充実させています。うまく活用すれば、より低コストで新生活をスタートすることが可能です。 富山市では「富山市まちなかリフォーム補助事業」「富山市公共交通沿線リフォーム補助事業」というサポートがあります。詳しくは、富山市のホームページを参考にしてみてください。
住むだけでなく事業にも活用できる
自分が住むための空き家のリフォーム・リノベーションだけでなく、事業に活用される方もたくさんいらっしゃいます。 よくあるケースが、美容室や古民家カフェなどのお店をオープンさせる方法です。 また他の物件との差別化をはかるためにシェアハウスにしたり、田舎での暮らしを満喫したい方向けのセカンドハウスにしたりすることもあります。 地域住民の交流拠点や、旅行客向けの民泊として提供するという選択肢もあるでしょう。 富山市も海外からの旅行客が多いエリアになるため、外国人向けの宿泊施設は需要が高いと言えます。 空き家なら低価格で入手可能な物件も多いため、おしゃれな空間にリフォーム・リノベーションすることが可能です。
空き家をリフォーム・リノベーションするデメリット2選
メリットが多い空き家のリフォーム・リノベーションですが、当然デメリットもあります。ここでは気をつけるべき2つのデメリットを解説します。
空き家の状態によっては費用が高くなる
空き家のリフォーム・リノベーション費用は、新築や建て替えよりコストを抑えることが可能です。しかし、建物の状態によってはかえって費用がかさんでしまうこともあります。 例えば、建物の基礎にシロアリ被害があったり、腐食していたりする場合、大規模な修繕が必要となるため、リノベーションをするより建て替えたほうが良いこともあります。 費用が高くなりそうな場合でも、助成金や補助金を活用したり、不要な工事を省いたりすることで、費用を抑えられるケースもあるので、トータルで考えてみましょう。お風呂やキッチンといった水回り設備のグレード、床財や壁の素材など、こだわる部分と節約する部分のバランスをとることも非常に重要です。
築年数によっては耐震工事が必要
空き家のリノベーションで最も心配なのが耐震性です。特に築年数が古い物件では、耐震リフォームの費用まで含めた資金計画を立てることをおすすめします。 日本では1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建物は特に注意が必要です。旧耐震基準の建物は、現行の建築基準を満たしていないため、耐震補強工事が必要となる可能性があります。万が一、耐震の強度を上げるリフォームが必要であれば、適切な工事方法や費用を知ったうえで、購入を検討することが重要です。 しかし、建物が古いからといって耐震性に必ずしも問題があるというわけではありません。古くても強度を保っている建物もあるため、 購入前に耐震診断を受けることも検討しましょう。
相続した空き家をリフォームして「賃貸物件」として貸したい方も多いでしょう。しかし、いくつかの注意点を知っておかないと、せっかくリフォームしても借り手探しに時間がかかったり、トラブルになってしまいます。そこでこの章では、賃貸物件の借り手がスムーズに見つかるための3つの裏技を解説します。
相続した空き家をリフォームして貸し出す際の
「裏技」3選
賃貸需要があるか確認する
入居者をスムーズに見つけるためには、賃貸物件としての需要があるかどうかを確認しておくことが重要です。賃貸需要があるエリアなら、物件を探している人が多くいるため借り手が付きやすくなります。
例えば、
・ファミリー向けの物件・・・「スーパーマーケット」「小学校」「公園」「銀行」などが近くにある
・学生・一人暮らし向きの物件・・・「大学」「職場」「駅」「バス停」などが近くにある
など様々です。
物件の種類によって、賃貸物件に住む人のターゲット向けの施設があるかどうかをあらかじめリサーチしておくことがスムーズに入居者を見つけるポイントになります。
適正家賃を設定する
賃貸物件があるエリアの家賃の適正価格を把握しておくことも大切です。相場よりもかけ離れて高い家賃では借り手がつきませんし、安すぎる家賃では、収支が合わずに突発的な修繕費用や金融機関のローン返済が難しくなったりする恐れもあります。 家賃相場を調べるためには、ポータルサイトに募集されている同じエリア、築年数、間取りの物件の家賃を確認する方法が簡単でおすすめです。
不動産のプロに相談する
築年数や間取りが同じでも、リフォーム状況や細かい理由で家賃設定が変わるケースもあります。不動産に携わっている不動産のプロなら、適正価格のアドバイスだけでなく、賃貸経営に失敗しないためのコツなどの提案が可能です。 自分で調べるだけでなく、最終的には不動産のプロにお任せするのが空き家賃貸で成功する一番の裏技です。
まとめ
空き家の管理にお困りの方、なかなか売却や処分が難しいという方は、居住用や事業用としてのリフォーム・リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。空き家に対するさまざまな心配がなくなるだけでなく、付加価値をつけたうえでの売却やビジネス（古民家カフェ運営や賃貸経営、貸家運用など）で収入につながることもあります。ただし、無計画で始めるのはリスクがありますので、是非TUMUGU不動産株式会社にご相談してみてください。 富山市のTUMUGU不動産株式会社では、その他にも、土地や戸建て（空き家）、マンションなど、不動産売却に関するご相談を承っております。お客様のニーズに合わせたご提案ができるよう努めております。 次回は、空き家リフォーム・リノベーションの費用相場や当社が施行した「施工事例」をご紹介いたします。 是非楽しみにしていてください。
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