残クレ住宅ローンの末路

「月々の返済が安くなる」

「憧れの家が買える」

そんな言葉で紹介されることが増えた「残クレ住宅ローン」。

車の残価設定クレジット（残クレ）と同じ仕組みを家に持ち込んだローンです。月々の負担が軽くなるのは確かですが、軽くなった分は消えてなくなるわけではありません。どこへ行くのか、最後に何が起きるのかを、契約する前に知っておく必要があります。

本記事では、仕組みを車の残クレとの違いから整理し、具体的な試算と据置期間が終わった後の出口（ローンの終わらせ方）まで解説します。

 

残クレ住宅ローンとは｜「残価」を据え置いて月々を軽くする仕組み

残価設定型住宅ローンとは、将来の家の価値（残価）をあらかじめ設定し、借入額からその残価分を差し引いた金額だけを返済期間内に返していく住宅ローンです。残価にあたる部分は、返済期間の終わりまで元金の返済を据え置き（先送りし）、その間は利息だけを払います。

たとえば借入額1億円のうち5,000万円を残価として据え置けば、月々返していく元金は残りの5,000万円分だけになり、返済額は大幅に軽くなります。ただし、据え置いた5,000万円が免除されるわけではありません。返済期間の終わりにまとめて返す必要があります。月々を軽くした分は、「最後にまとめて払う分」と「増えた利息」に移っているだけなのです。

 

車の残クレとはここが違う｜「返せば終わり」にはならない

車の残クレでは、5年後などに「車を返却すれば残価分の支払いは終わり」という選択肢があります。300万円の車で残価100万円を設定した場合、5年後に車を返せば、残りの100万円を払わずに済みます。

家の残クレは、そうはいきません。家を手放しても残った借金が消える仕組みにはなっておらず、売ったお金で返しきれなければ足りない分は自分で払います。例外は後述するJTI（移住・住みかえ支援機構）の「買取オプション」で、ローン残高と同額で買い取ってもらえますが、対象住宅と条件が限られた別ルートです。車の感覚で「最後は返せばいいや」と考えると痛い目を見ます。

 

実は2種類ある｜JTI型と銀行の「期日一括返済型」は別物

「残クレ住宅ローン」という呼び名で語られる商品は、実は2種類あります。仕組みも対象も出口も違うため、まずここを分けて考えることが大切です。

	JTI型（残価設定型）	銀行の期日一括返済併用型
運営・提供	移住・住みかえ支援機構（JTI）の残価保証を活用し、提携金融機関が融資	住信SBIネット銀行（現・ドコモSMTBネット銀行）が2026年6月1日に開始
対象の家	認定長期優良住宅に限定。JTIが維持管理体制を認めた事業者の施工に限る	東京23区・横浜市・川崎市・大阪市の、担保評価額1億円以上のマンション
残価の設定	JTIが将来価値を算定。残価設定月は借入から20〜25年後ごろが多い（9割融資の目安）	担保評価額の50％を据え置き、最長35年の終わりに一括返済
据置期間終了後の出口	「返済額軽減オプション」と「買取オプション」の2つの権利が付く	売却・自己資金・借り換えが基本。将来の物件価格の保証はない
利用条件の目安	提携金融機関での取り扱いに限られる	前年年収1,000万円以上、借入時18〜65歳・完済時80歳未満。金利は通常より0.35％上乗せ（2026年6月時点）

※JTI型の内容はJTIのプレスリリース（2023年6月）などに基づきます。銀行型の内容は住信SBIネット銀行のプレスリリース（2026年6月1日）に基づきます。いずれも条件は変更される場合があるため、検討時には各金融機関・JTIの最新情報をご確認ください。

富山の方にとって重要なのは、銀行型は対象エリアが首都圏と大阪市に限られ、富山の家では使えない、という点です。富山で検討する場合、現実的な選択肢はJTI型（認定長期優良住宅が対象）か、将来の制度拡大を待つか、ということになります。首都圏の高額マンション向けの話を、そのまま富山の戸建てに当てはめてはいけません。

 

試算｜1億円の家で比べると、月々は約9.3万円軽いが総利息は約1,086万円増える

では、数字で見てみましょう。銀行型の条件に近い前提で、借入額1億円・返済期間35年・金利1.35％（通常金利に0.35％上乗せした水準）で比べます。

試算の前提：借入額1億円／返済期間35年／金利1.35％（固定と仮定）／元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方法）。銀行型は担保評価額の50％＝5,000万円を据え置き、その分は利息のみを払い、残り5,000万円を元利均等返済するものとします。諸費用は含みません。簡易試算です。

	通常の住宅ローン	残クレ型（期日一括返済併用型）
月々の返済額	約298,890円	約205,695円
総利息	約2,553万円	約3,639万円
返済期間終了時に別途必要なお金	なし（完済）	5,000万円の一括返済
総支払額（元金＋利息）	約1億2,553万円	約1億3,639万円

月々の返済額は約9.3万円軽くなります。しかし、総利息は約1,086万円増え、最後には5,000万円の一括返済が残ります。据え置いた5,000万円にも35年間ずっと利息がかかり続けるからです。月々が軽いのは、返済を先送りしているからであって、借金が減っているからではありません。

金利の上乗せにも注意が必要です。銀行型は通常の住宅ローンより金利が0.35％高く設定されています。仮に通常金利1.0％で1億円を35年借りた場合、月々は約282,286円、総利息は約1,856万円で、残クレ型より総利息は約1,783万円安く、最後の一括返済もありません。「月々が安い」ことと「トータルで安い」ことは別物です。

 

据置期間が終わった後の出口｜JTI型の4つの選択肢

残クレ住宅ローンの本当の分かれ道は、据置期間の終わりです。JTI型では、残価設定月（借入から20〜25年後ごろ）以降に次の選択肢があります。

1. 返済額軽減オプションを行使する（住み続ける）

ローンを新型リバースモーゲージ（自宅を担保に借り入れ、死亡時などに売却して返す仕組みのローン）へ転換し、月々の返済額を大幅に圧縮する権利です。9割融資の場合、残価設定月の返済額は当初の3〜4割程度に圧縮できるとされています。借入から50年が経過すると元本が据え置かれ、利息のみの支払いになります。定年後の負担を軽くする仕組みですが、利息の支払いは長く続くため総返済額は増えます。

2. 買取オプションを行使する（住み替える）

JTIが、その時点のローン残高と同額で家を買い取ることを保証する仕組みです。市場価格がローン残高を下回っていても、差額を自分で負担せずに済みます。ただし買取代金は全額ローンの返済に充てられ、手元に残るお金（清算金）は発生しません。「家を手放して借金をゼロにする」ための選択肢です。

3. オプションを使わず、そのまま完済する

オプションは権利であって義務ではありません。行使せずに通常の住宅ローンとして払い切れば、家は完全に自分のものになります。ただし据え置いた残価分も最後まで返すため、月々を軽くするメリットは実質的に享受しないことになります。

4. 住まなくなったら賃貸に出す

転勤や住み替えで家を空ける場合、JTIの「マイホーム借上げ制度」を使って家賃を返済原資にできます。ただし、残価保証を使う場合、JTIの制度以外で家を賃貸すると証明書が失効するとされているため、自己流の賃貸は禁物です。

銀行型には、JTI型のような買取オプションや返済額軽減オプションはありません。35年後の出口は「家を売って返す」「自己資金で一括返済する」「新たにローンを組んで返す」のいずれかで、銀行は「将来の物件価格を保証するものではない」と明記しています。5,000万円で売れなければ、家を手放したうえで足りない分が借金として残ります。

 

残クレ住宅ローンの「末路」3パターン

パターン1：売っても足りない「オーバーローン」になる

最も怖い末路です。残価は将来の家の価値を「想定」したものにすぎず、価値が想定より下がれば売却代金では借金を返しきれません。銀行型ではこのリスクを借り手がそのまま負います。JTI型の買取オプションがあれば回避できますが、対象は認定長期優良住宅に限られ、買取で手元にお金が残るわけでもありません。

パターン2：定年後に返済が残り、利息だけ払い続ける

30歳で35年ローンを組めば終わるのは65歳で、残価設定月が20〜25年後なら50代半ばで出口の判断が来ます。返済額軽減オプションで月々を圧縮できても利息の支払いは続き、退職金や貯蓄を一括返済に充てる計画が崩れると、年金生活の中で利息だけを払い続ける状態になりかねません。

パターン3：借り換えようとしても組めない

「最後は借り換えればいい」と考える方もいますが、借り換えにはその時点での年齢・収入・健康状態の審査があります。定年後で収入が減っていたり金利が上がっていたりすれば、希望通りの借り換えができない可能性があります。出口を「将来の借り換え」だけに頼るのは危険です。

 

富山で検討する際の注意点

銀行型は富山では使えない

住信SBIネット銀行（現・ドコモSMTBネット銀行）の期日一括返済併用型は、対象エリアが東京23区・横浜市・川崎市・大阪市、対象物件が担保評価額1億円以上のマンションに限られています。富山の戸建てやマンションでは利用できません。ネット記事で見る「月々20万円で1億円の家が買える」という話は、富山の家の話ではありません。

JTI型は「認定長期優良住宅」が条件

JTI型は、認定長期優良住宅であることと、JTIが維持管理体制を認めた事業者が施工した住宅であることが条件です。富山で新築を建てる場合でもすべての家が対象になるわけではなく、中古住宅では認定を受けていない家がほとんどです。まず「自分の家（買う家）が対象になるのか」を確認するのが先です。

月々の安さで無理な価格帯に手を出さない

残クレ型の月々の安さは、「本来は手が届かない価格帯の家を買える」ように見せます。しかし総支払額は増え、最後にまとまったお金が要ります。月々の返済額だけで判断せず、35年後の総支払額と出口の資金計画まで含めて考えてください。富山では中古戸建ての価格帯が首都圏より低いため、通常の住宅ローンでも月々の負担を抑えられるケースが多く、残クレ型を選ぶ必然性は小さい場合もあります。

 

向いている人・向いていない人

向いている可能性がある人：将来の住み替えがはっきり決まっている人、認定長期優良住宅を建てJTI型の買取オプションまで含めて出口を設計できる人、最後の一括返済の資金（退職金・貯蓄・売却代金）の見通しが立っている人。

向いていない人：月々の返済額だけを見て価格帯を上げようとしている人、最後の一括返済の資金計画がない人、「将来売れば何とかなる」と考えている人です。

 

契約前に確認する5つの質問

残クレ住宅ローンを勧められたら、契約前に次の5つを金融機関に確認してください。

1. これはJTI型ですか、銀行の期日一括返済型ですか。対象条件を満たしていますか。
2. 残価設定月（据置期間の終わり）はいつで、その時点でローン残高はいくらですか。
3. その時点で選べる出口は何ですか。買取オプションや返済額軽減オプションは付いていますか。
4. 35年間の総支払額（元金＋利息）は通常の住宅ローンと比べてどれだけ増えますか。
5. 最後の一括返済の資金をどう用意する想定ですか。売却価格が想定を下回った場合の差額は誰が負担しますか。

この5つに明確な答えが返ってこない商品は、契約を見送るのが無難です。なお、国は残価設定型住宅ローンの普及を後押しするため、金融機関向けの住宅融資保険制度の創設を進めていますが、これは金融機関の損失をカバーする制度で、借り手の売却価格や残価を保証するものではありません。

 

まとめ｜「月々が安い」は、借金が減ったわけではない

残クレ住宅ローンは、月々の返済を軽くする代わりに、返済を将来に先送りするローンです。車の残クレのように「返せば終わり」にはならず、最後にはまとまったお金が要ります。JTI型には買取オプションや返済額軽減オプションという出口がありますが、対象は認定長期優良住宅に限られます。銀行型は富山では使えず、将来の物件価格の保証もありません。月々の安さだけで選ぶのではなく、総支払額と据置期間終了後の出口まで含めて判断してください。

TUMUGU不動産では、富山県内の住宅購入や売却のご相談を承っています。「残クレ住宅ローンを勧められたが、よく分からない」「今の家のローンの見直しを考えている」という方は、お気軽にご相談ください。

TUMUGU不動産株式会社
電話：076-482-6889
（富山市を中心に、住宅の購入・売却・買取のご相談に対応しています）

 

よくある質問

Q. 残クレ住宅ローンは富山でも使えますか？

A. 銀行の期日一括返済併用型は対象エリアが東京23区・横浜市・川崎市・大阪市に限られ、富山では使えません。JTI型は認定長期優良住宅が対象で、提携金融機関での取り扱いに限られます。ご自身の家が対象になるかは、まず金融機関・JTIへの確認が必要です。

Q. 残クレ住宅ローンの総支払額は、通常の住宅ローンよりどれくらい増えますか？

A. 本記事の試算（借入額1億円・35年・金利1.35％・半分を据え置き）では、総利息は通常の約2,553万円に対し残クレ型は約3,639万円と約1,086万円増え、さらに最後に5,000万円の一括返済が残ります。条件によって変わるため、検討中の商品での試算を金融機関に求めてください。

Q. 据置期間が終わったら、家を売らずに住み続けられますか？

A. JTI型では、返済額軽減オプションを行使して新型リバースモーゲージへ転換することで、月々の返済を圧縮しながら住み続けられます。ただし利息の支払いは続きます。銀行型にはそのようなオプションはなく、売却・自己資金での一括返済・借り換えのいずれかが必要です。