金利上昇で「CF半減」「イールドギャップゼロ」に追い込まれる不動産投資家の実態

「満室なのにお金が残らない」

「気づいたら手元のキャッシュフローが半分になっていた」

日銀の利上げが続く中、変動金利でアパートローンを組んでいる投資家から、こうした声が増えています。

原因は家賃の下落でも空室でもなく、金利の上昇そのものです。本記事では、金利が上がると不動産投資の収支がどう変わるのかを、イールドギャップという指標と具体的な試算で解説します。ご自身の物件の数字に当てはめる際の参考にしてください。

 

日銀の利上げは続いている｜政策金利は1.25％、短プラは2.375％に

まず現状を確認します。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。2025年1月に0.5％、2026年6月に1.0％、同年9月には1.25％（約31年ぶりの高水準）となり、10月の会合では据え置かれたものの、さらなる利上げが視野に入っています。日銀が推計する「中立金利」（景気を熱しも冷ましもしない金利水準）は1.1〜2.5％とされており、利上げの到達点はまだ先にある可能性があります。

アパートローンの変動金利は、短期プライムレート（銀行が優良企業に短期で貸す際の基準金利、通称「短プラ」）に連動するものが主流です。都市銀行の短プラ最頻値は、2024年の1.475％から2026年8月には2.375％へ、約0.9ポイント上昇しました。仮にこの0.9ポイントと同じ幅で借入金利が上がると、5,000万円・25年の借入では毎月の返済額が約2万1,000円、年間で約25万円増える計算になります。

つまり、「金利が上がった」というニュースは、変動金利の借入がある投資家にとって、そのまま「毎年の返済額が増えた」という話なのです。

 

イールドギャップとは｜「利回り−金利」だけでは甘い理由

金利上昇局面で重要になるのが「イールドギャップ」という指標です。

よく使われる簡易的な説明では「物件の利回りと借入金利の差」とされます。しかし、厳密には次の式で計算します。

イールドギャップ ＝ 実質利回り（FCR） − ローン定数（K％）

• 実質利回り（FCR）＝ 年間の純収益（家賃収入から管理費・固定資産税などの運営経費を差し引いたもの） ÷ 総投資額（物件価格＋購入諸費用）
• ローン定数（K％）＝ 年間返済額（元金＋利息） ÷ 借入残高 × 100

ポイントは、ローン定数には「利息」だけでなく「元金の返済」も含まれていることです。金利が低くても返済期間が短ければローン定数は大きくなります。逆に、表面利回りと金利の差だけを見ていると、「金利差はまだ2％あるから大丈夫」と安心していても、実際の返済負担ベースではすでにギリギリ、ということが起こります。

イールドギャップがプラスで大きいほど、借入を使っても手元に残る構造です。ゼロに近づくと「物件は稼いでいるのに、返済でほぼ消える」状態、マイナスになると、借入残高に対して返済負担が収益力を上回っている状態を示します。

 

試算｜金利が2％上がると、キャッシュフローは半減する

では、実際に金利が上がると収支はどうなるのか。次の前提で試算します。

一棟アパート／物件価格6,000万円（購入諸費用込みの総投資額6,300万円）／年間家賃収入480万円（表面利回り8.0％）／運営経費は家賃収入の20％とし、純収益（NOI）は384万円、実質利回り（FCR）は6.10％／借入額5,400万円・返済期間25年・元利均等返済／空室損失は見込まない簡易試算。税引前キャッシュフロー（CF）＝純収益 − 年間返済額。

借入金利	月返済額	ローン定数	イールドギャップ	年間CF
1.5％	約21.6万円	4.80％	＋1.30％	約125万円
2.5％	約24.2万円	5.38％	＋0.71％	約93万円
3.5％	約27.0万円	6.01％	＋0.09％	約60万円
4.0％	約28.5万円	6.33％	−0.24％	約42万円

金利1.5％のとき年間約125万円あったキャッシュフローは、金利3.5％で約60万円と半減し、イールドギャップはほぼゼロになります。金利4.0％ではイールドギャップがマイナスに転落します。

家賃も入居率も変わっていないのに、です。しかも現在の短プラの上昇幅は約0.9ポイント。試算の「＋2％」は、遠い未来の話ではなく、中立金利の上限（2.5％）まで利上げが進んだ場合に十分あり得る水準です。

なお、これは金利だけを動かした試算です。実際には築年数の経過による家賃の下落や空室、修繕費の増加が重なれば、キャッシュフローはさらに圧迫されます。

 

追い込まれやすい投資家の3つの特徴

1. 自己資金が少なく、借入比率が高い

借入額が大きいほど、金利上昇による返済額の増加も大きくなります。低金利時代に「フルローンに近い形」で購入した物件ほど、金利上昇の影響をまともに受けます。

2. 表面利回りだけで購入を判断していた

表面利回りは運営経費も元金返済も考慮しません。表面利回り7〜8％の物件でも、実質利回りとローン定数で見るとイールドギャップが最初から薄いケースがあります。

3. 変動金利のまま、見直しをしていない

アパートローンの金利見直しのタイミングや条件は契約ごとに異なります。「自分の借入が今何％で、次にいつ見直されるのか」を把握していないこと自体がリスクです。

 

金利上昇局面で取れる4つの打ち手

1. 借入条件の確認と金融機関への交渉

まずは返済予定表で現在の適用金利と見直し条件を確認してください。取引実績のある金融機関であれば、金利条件の相談に応じてくれる場合もあります。他行の条件を把握したうえで相談すると進めやすくなります。

2. 繰り上げ返済で借入残高を圧縮する

手元資金に余裕がある場合、繰り上げ返済は金利上昇への直接的な防御になります。借入残高が減れば、ローン定数の上昇を抑えられます。ただし、手元流動性を枯渇させない範囲で行うことが前提です。

3. 家賃改定と経費の見直し

更新時の家賃改定、管理費や保険料などの固定経費の見直しは、純収益（NOI）を押し上げ、イールドギャップを改善します。物価上昇局面は、家賃改定の交渉環境としても比較的理解が得やすい時期です。

4. 売却・物件の組み換えも選択肢に入れる

イールドギャップがマイナスに転じ、今後も改善が見込めない物件は、保有し続けるほど手元資金を削ります。物件価格が大きく下がる前に売却し、借入を圧縮すること自体が有効なリスク管理になる場合があります。「売るかどうか」ではなく、「売る場合いくらになるのか」を知っておくだけでも判断材料が変わります。

 

まとめ｜数字で把握すれば、打つ手は見えてくる

金利上昇局面で本当に怖いのは、金利そのものよりも「自分の物件の数字を把握していないこと」です。実質利回りとローン定数からイールドギャップを計算し、あと何％の金利上昇でキャッシュフローがどうなるかを一度試算してみてください。

TUMUGU不動産では、富山県内の収益物件について、売却査定や保有継続のご相談を承っています。「金利が上がって収支が厳しくなってきた」「売るべきか持ち続けるべきか迷っている」という方は、お気軽にご相談ください。

TUMUGU不動産株式会社
電話：076-482-6889
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よくある質問

Q. イールドギャップは何％あれば安全ですか？

A. 一律の基準はありませんが、実質利回りからローン定数を差し引いた値が1％を下回ると、金利や家賃の小さな変動でキャッシュフローが赤字に転じやすくなります。本記事の試算のように、ご自身の物件で「金利があと1％、2％上がった場合」を計算しておくことをおすすめします。

Q. 変動金利から固定金利への切り替えは有効ですか？

A. 金利上昇リスクを確定させる意味では有効な選択肢の一つです。ただし、固定金利は変動金利より高めに設定されることが多く、切り替え時点の条件次第では返済額がかえって増えることもあります。現在の契約条件と複数の金融機関の提示条件を比較したうえで判断してください。