自宅に住み続けながら資金を確保できる「リースバック」とは？富山での活用法・注意点・大都市圏のトラブル事例までプロが徹底解説！

「まとまった資金が必要になったけれど、住み慣れた我が家を手放したくない」

「老後資金に不安があるが、引越しや環境の変化は避けたい」

「実家の相続や管理について、元気なうちに整理しておきたい」

富山県内において、このようなお悩みを抱える方からご相談を受ける機会が年々増えています。大切にしてきたご自宅を売却して一括で現金化しつつ、売却後も家賃を払いながらそのまま住み続けられる仕組み——それが「リースバック」です。

TUMUGU不動産でも、これまで富山県内において数多くのリースバック契約・サポートを行ってきた豊富な実績があります。現場で多くのお客様のご相談に乗ってきたからこそわかる「リースバックのメリット」「失敗しないためのポイント」「具体シミュレーション」「大都市圏業者による注意点」、そして「富山だからこその活用法」まで、プロの視点からわかりやすく丁寧にお伝えします。

 

1. リースバックの基本仕組みと仕組みの全体像

まずは、リースバックがどのような仕組みなのか、基礎から整理してみましょう。

リースバックの概要

リースバックとは、所有しているご自宅（不動産）を専門の事業者や投資家（あるいは不動産会社）に売却し、売却完了後は買主と「賃貸借契約」を結ぶことで、家賃を払いながらそのまま同じ家に住み続ける不動産活用手法です。

通常、家を売却した場合は買主への引き渡しタイミングで退去しなければならず、別のアパートやマンション、あるいは高齢者施設などへ引っ越さなければなりません。しかし、リースバックを活用すれば「売買契約」と「賃貸借契約」の手続きを同時に進めるため、引越しや生活環境の変化を一切伴わずに、自宅をスピーディーに現金化できます。

リバースモーゲージとの決定的な違い

「自宅を活用して老後資金などを得る」方法として、金融機関が提供する「リバースモーゲージ」と比較されることがよくあります。両者は混同されやすいですが、仕組みや特徴は大きく異なります。

• リースバック

  • 取引の性質：不動産の「売却」（所有権が買主へ移転する）

  • 得られる資金：売買代金が一括で手元に入る

  • 毎月の支払い：家賃（賃料）が発生する

  • 対象物件：戸建て・マンション・店舗付き住宅など幅広く対応可能

  • 資金の使い道：原則自由（生活費、事業資金、ローン返済、医療費など）

  • 年齢制限：基本的に制限なし

• リバースモーゲージ

  • 取引の性質：自宅を担保にした「融資・借入」（所有権はご自身のまま）

  • 得られる資金：融資枠から毎月または一括で借入

  • 毎月の支払い：毎月は「利息のみ」の支払い（死亡時に自宅を売却して一括返済）

  • 対象物件：戸建てが中心（マンションは対象外となる金融機関が多い）

  • 資金の使い道：生活費やリフォーム代などに限定（事業資金や投資には使えないことが多い）

  • 年齢制限：主に50歳〜60歳以上のシニア層が対象

「所有権を手放してでも一括でまとまった資金を得たい」「マンションに住んでいる」「資金の使い道を事業やローン完済など自由にしたい」「年齢制限に縛られたくない」という場合には、リースバックが非常に有力な選択肢となります。

 

2. リースバックを選ぶ5つの大きなメリット

リースバックが多くの方に選ばれている背景には、一般的な不動産売却（仲介売却）にはない独自の大きなメリットが存在します。

① 引越し不要で住み慣れた生活環境を完全に維持できる

最大のメリットは、住む場所や環境が何ひとつ変わらないことです。長年住み慣れた地域での人間関係や近所付き合い、ご家族の生活動線、買い物ルートなどをそのまま維持できます。小さなお子様がいるご家庭であれば転校や転園の必要がありませんし、高齢のご夫婦であれば「高齢での荷造り・引越し作業」という精神的・肉体的な極めて大きな負担を完全に回避できます。

② 周囲やご近所に売却したことを知られない（プライバシー保護）

通常の不動産売却（仲介）では、不動産ポータルサイトへの物件掲載やチラシのポスティング、現地での見学会・内覧対応などが行われるため、近隣住民や親戚に「家を売りに出している」ことが知られやすくなります。

一方、リースバックは買い手（事業者・投資家・不動産会社）との直接取引となるため、一般的な販売活動を周囲に公開する必要が一切ありません。ご近所に事情を知られることなく、プライバシーを厳重に守りながら資金調達が可能です。

③ 売却資金が一括で手に入り、使い道が完全に自由

売買契約によって得られた売買代金は、決済時に一括で指定口座に振り込まれます。この資金の使い道には法律上の制限や指定がありません。

• 住宅ローンの残債を一括完済し、毎月のローンの重圧から解放される

• 老後の生活資金・医療費・介護施設への入居準備金に充てる

• 事業資金や借入金の整理、運転資金に活用する

• 子どもや孫への結婚・教育・住宅取得の援助資金にする

ご自身の人生設計や現在の課題に合わせて、まとまった現金（キャッシュ）を柔軟に活用できます。

④ 固定資産税やマンション修繕積立金の負担がなくなる

不動産を所有していると、毎年「固定資産税・都市計画税」の納税通知書が届きます。また、分譲マンションの場合は毎月の「管理費・修繕積立金」の負担も年々重くなっていきます。

リースバックによって所有権が新しい買主（オーナー）へ移ると、固定資産税の納税義務はオーナー側になります。住宅の所有に伴う維持コストを抑え、毎月の住居費を「家賃のみ」にシンプルに一本化して家計管理をラクにできる点も魅力です。

⑤ 将来的に自宅を「買い戻す」選択肢を残せる場合がある

契約内容にあらかじめ「将来の買戻し特約（優先交渉権）」を組み込んでおくことで、将来的に資金的なゆとりができた際に、一度売却したご自宅を買い直して再びご自身の所有権に戻すという選択肢を残すことが可能です。

 

3. 契約前に知っておくべき注意点・デメリット

メリットの多いリースバックですが、当然ながらあらかじめ留意しておくべき注意点やリスクもあります。後から「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、デメリットもしっかり把握しておきましょう。

① 売却価格が市場相場よりやや低めになる傾向がある

一般的な「仲介売却（市場で広く買い手を探す方法）」と比較すると、リースバックでの買取価格は市場価格の7割〜8割程度になるケースが多く見られます。買主側が「将来的に賃貸物件として運用・管理するリスク」を見込んで買い取るためです。「とにかく時間をかけてでも1円でも高く売りたい」という場合は、通常の仲介売却の方が適していることがあります。

② 売却後、毎月の家賃が発生する（家賃設定の仕組み）

リースバック後の家賃は、周辺の賃貸アパートの相場から決まるのではなく、「売却価格（買取価格）」×「期待利回り」÷ 12ヶ月 という計算式で算出されるのが一般的です。

例えば、売却価格を高く設定できても、その分毎月の家賃が高くなってしまい、売却後の生活費を圧迫するリスクがあります。売却によって得られる現金と、毎月支払っていく家賃負担の長期的なバランスを冷静に見極めることが極めて重要です。

③ 契約形態によっては永遠に住み続けられないリスクがある

賃貸借契約には、主に以下の2種類が存在します。

• 普通借家契約：原則として更新が可能で、借主（お客様）が希望する限り長く住み続けやすい契約形態。

• 定期借家契約：契約期間（例：2年〜5年など）にあらかじめ期限が設定されており、期間満了とともに原則として退去となる契約形態（双方の合意があれば再契約可能）。

「死ぬまでずっと住み続けたい」「子どもが学校を卒業するまでの数年間だけ住みたい」など、ご自身の希望に応じた契約形態（普通借家か定期借家か）を事前にしっかりと確認・交渉する必要があります。

 

4.【要注意】大都市圏（東京・大阪・名古屋など）のリースバック事業者に多いトラブル事例

リースバックの注目度が高まる一方で、特に東京・大阪・名古屋などの大都市圏を中心に全国対応を行っている大手事業者や一部のファンド系業者によるトラブルが全国で報告されています。

「大手の有名会社だから安心だろう」「全国対応と書いてあるから任せられる」と安易に契約してしまうと、後から取り返しのつかないトラブルにつながるケースが見られます。実際に発生している代表的な悪質事例をご紹介します。

1. 契約直前での「不当な買取り価格の買い叩き」

査定の初期段階では「売却価格1,800万円」と高額な査定額を提示して顧客を囲い込んでおきながら、契約直前になって「再調査の結果、建物の傾きや劣化が見つかった」「市場リスクが高まった」などの難解な理由をつけて1,200万円近くまで大幅に減額提示（買い叩き）してくる手法です。

すでに引っ越しや資金の支払期日が迫っていて断れない状況に追い込み、不当に安い価格で契約を迫る悪質なケースが見られます。

2. 周辺相場を無視した「高額すぎる家賃設定」

都市部のファンド系事業者は、自社の投資利回り（収益性）を最優先にする傾向があります。そのため、売却価格に対して非常に高い家賃を設定されるケースがあります。

売却によって一時的にまとまった現金が入っても、毎月の高い家賃支払いに圧迫され、わずか1〜2年で手元の資金が底をついて生活が立ち行かなくなるという本末転倒なトラブルが多発しています。

3. 口頭説明と異なる「定期借家契約」による強制的退去

「ずっと住み続けられますよ」と担当者が口頭では説明しておきながら、実際に結ばされた契約書は更新が認められない「2年間限定の定期借家契約」になっているパターンです。

契約の更新時期になって「再契約はできません。〇月までに立ち退いてください」と突如言い渡され、住み慣れた自宅から追い出されてしまうご相談が全国の消費生活センター等に寄せられています。

4. 契約後の「所有者（オーナー）の転売」による運営方針の変更

大都市圏のリースバック業者は、買い取った物件を自社で長く保有せず、すぐに別の不動産投資家や投資ファンドへ転売することがあります。

オーナーが変わった途端に「次回の更新時に家賃を値上げする」「設備の故障や修繕費用を一切負担してくれない」といった不利益を被るリスクがあります。

 

5. リースバックの具体的なお金のシミュレーション（数字で見る例）

「実際のところ、売却価格や家賃はどのように計算されるのか？」具体的な数字を使ったシミュレーションでイメージを掴んでみましょう。

シミュレーション条件例（富山県内の戸建て住宅）

• 市場相場（仲介での売却予想額）：2,000万円

• リースバック買取査定額：1,500万円（市場相場の約75%）

• 想定利回り：年7.0%

① 手元に入る売却資金

• 売却価格：1,500万円

• 住宅ローン残債：-800万円（売却資金から一括返済）

• 諸経費（仲介手数料・契約印紙代・各種抹消登記費用など）：-70万円

• 最終的に手元に残る現金：約 630万円

② 売却後の毎月の家賃計算

• 年間家賃：売却価格 1,500万円 × 想定利回り 7.0% ＝ 年間 105万円

• 月額家賃：105万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 月額 87,500円

シミュレーションのポイント

売却価格を1,600万円に引き上げると手元の現金は増えますが、その分月額家賃も約93,300円に跳ね上がります。TUMUGU不動産では、「いま必要な資金」と「これから先、毎月無理なく支払える家賃」のベストバランスを、お客様と一緒に何度も計算しながら決定していきます。

 

6. 富山エリアにおけるリースバックの代表的な活用シーン

富山県内において、どのような状況でリースバックが活用されているのか、実際の現場で多い代表的なケースをご紹介します。

ケースA：住宅ローンの返済が重くなったが、家族の暮らしと環境を守りたい

「収入の変化や定年退職に伴い、毎月の住宅ローン返済が重荷になってきた。しかし、子どもが地元の小中学校に通っているため引越しは避けたい」というケースです。

リースバックで売却した資金で住宅ローンを一括完済し、残った現金（キャッシュ）を生活準備金として確保しつつ家賃支払いに切り替えることで、住居費をコントロール可能な範囲に整えることができます。

ケースB：老後資金の確保と実家の相続対策（将来の空き家化防止）

「夫婦とも高齢になり、自宅の所有維持（除雪や庭木の手入れ、固定資産税）よりも老後の安心資金を優先したい。子どもたちはすでに独立して県外に家を建てており、将来この実家を相続させても管理に困らせてしまう」というご相談です。

元気に暮らせるうちに自宅をリースバックしておけば、生前にまとまった老後資金を確保でき、将来の相続時に「実家の不動産をどう分けるか」「誰も住まない実家が放置空き家になる」という問題を根本から解決できます。

ケースC：事業資金・運転資金・つなぎ資金の急な調達

「事業の拡大や運転資金としてまとまった現金が必要だが、金融機関からの追加融資には審査や手続きで時間がかかる」という事業者様・個人事業主様のご活用です。

所有する不動産をスピーディーに現金化し、事業を円滑に回しながら、住まいや事業拠点は変えずに営業を継続できます。

 

7. 税金や確定申告はどうなる？知っておくべき税制のポイント

リースバックで自宅を売却した際のお金と税金に関する注意点をまとめました。

マイホーム売却の「3,000万円特別控除」が適用できる場合がある

マイホーム（居住用財産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば最高3,000万円まで税控除が受けられる特例が利用できます。リースバックであっても居住用財産の売却にあたるため、この特例を適用して譲渡所得税を非課税にできるケースが多くあります。

譲渡損失が出た場合の損益通算

購入時の価格よりも売却価格が安く、売却損（譲渡損失）が発生した場合は、一定の条件のもとで他の所得（給与所得など）と損益通算を行い、所得税や住民税の還付・軽減を受けられる特例措置もあります。

※税金の適用条件は個人の所有期間や契約内容によって細かく異なるため、TUMUGU不動産では必要に応じて提携する税理士や専門家とも連携してアドバイスを行っています。

 

8. TUMUGU不動産の強みと実際のサポート体制

不動産会社によって、リースバックへの取り扱い経験や提案力には大きな差があります。TUMUGU不動産が富山で多くのお客様に選ばれる理由と、当社ならではの強みをご紹介します。

豊富な現場経験から生まれる「不測のトラブルを未然に防ぐ提案力」

不動産取引には法律、税金、住宅ローン、権利関係など複雑な要素が複雑に絡み合います。さらにリースバックは「売買」と「賃貸」がセットになった高度な取引です。

TUMUGU不動産では、不測のトラブルの種や見落とされがちな落とし穴を事前にはっきりと察知し、お客様が将来にわたって安心して暮らせるよう、先回りしたリスク管理を徹底しています。

利益優先ではなく「お客様目線・損をさせない精神」

大都市圏の事業者のように機械的に処理したり、自社の利益を優先して不当に買い叩くような契約をお勧めすることは一切ありません。

当社では、地元・富山の市場相場、お客様の収支バランス、将来のライフプランを総合的に考慮し、最もバランスの取れた条件（買取価格・家賃設定・契約期間）を誠実に追求します。

多角的な選択肢をご提案（買取・仲介・リースバックの比較）

「リースバックを検討したい」とご相談に来られたお客様であっても、状況を詳しくヒアリングした結果、「実は普通の仲介売却の方がお客様の手元に多くお金が残る」「買取の方が適している」という結論になることもあります。

TUMUGU不動産はリースバックだけに固執せず、不動産売却・買取・任意売却・リフォームなど多角的なサービスを展開しているため、お客様にとって本当に損のない最善の選択肢をフラットにご提案できます。

 

9. リースバックに関する「よくある質問」（FAQ）

お客様からよく寄せられるご質問に一問一答でお答えします。

Q1. マンションでもリースバックは利用できますか？

A. はい、もちろん可能です。

戸建て住宅はもちろん、分譲マンションでもリースバックをご利用いただけます。マンションの場合、売却後は管理費や修繕積立金の支払い義務がオーナー側に移るため、毎月の支出をすっきり整理しやすくなるメリットもあります。

Q2. 設備が壊れた場合、修繕費は誰が負担しますか？

A. 原則として新しい所有者（オーナー）側の負担となります。

賃貸借契約の条件にもよりますが、通常のアパート・マンションと同様に、エアコンや給湯器などの設備が経年劣化で故障した場合は、貸主（オーナー）側の負担で修理・交換を行います。

Q3. ペットを飼っているのですが、そのまま住み続けられますか？

A. 事前の契約条件に盛り込むことで、そのまま飼育可能です。

リースバック契約時に「ペット飼育可」の条件で賃貸借契約を結ぶことで、大切なペットと離れることなくそのまま一緒に暮らし続けることができます。

Q4. 途中で解約して別の場所に引越すことはできますか？

A. はい、通常の賃貸物件と同様に退去が可能です。

一定の予告期間（通常1〜2ヶ月前）をもって申し出ることで、賃貸借契約を解約して引越すことができます。違約金等の発生有無は事前の契約内容に従います。

 

10. ご相談から契約・生活スタートまでの流れ

TUMUGU不動産へご相談いただいてから、リースバック完了までのステップをご案内します。

1. ご相談・ヒアリング（無料）

   ご自宅の現状、必要な資金、今後の生活ご希望を丁寧にお伺いします。

2. 現地調査・査定

   物件の状態や周辺の市場相場を調査し、適正な売却価格と家賃を算出します。

3. 条件提示・資金シミュレーション

   手元に残る現金と毎月の家賃負担のバランスをご提案します。

4. 不動産売買契約 ＆ 賃貸借契約の締結

   条件にご納得いただいた上で、売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。

5. 売買代金の決済・お引渡し（そのまま居住継続）

   代金が一括で振り込まれます。引越しは不要で、翌日からもそのままお暮らしいただけます。

6.  

まとめ：富山の不動産のお悩みは、TUMUGU不動産へご相談ください

「住み慣れた我が家を手放したくないけれど、まとまった資金が必要」

「大手のリースバック業者に査定してもらったが、提示された条件が適正なのか不安」

「自分たちのケースでリースバックが最適な選択なのか知りたい」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度TUMUGU不動産へご相談ください。当社では富山県内におけるリースバックの実績とノウハウをご用意し、お客様一人ひとりの事情に寄り添った最適なアドバイスを行っています。

査定やご相談、資金シミュレーションはすべて無料です。店舗でのご相談はもちろん、お電話や公式LINEからも気軽にお問い合わせいただけます。大切なご自宅とこれからの生活を守るために、誠心誠意サポートさせていただきます。