【トラブルに巻き込まれる前に】不動産売買（戸建て・マンション）時の契約不適合責任について！
2023/11/28
不動産の売買を人生で何度も経験されている方はそう多くありません。何度も経験が出来ない不動産売買取引だからこそ、様々な不安や疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。
今後、不動産売買の予定のある方は、契約不適合責任（昔は瑕疵担保責任という）について詳しく理解しておくべきです。不動産の不具合や問題点等を報告・申告せずに売却してしまうと、売却後に法的な責任を問われてしまう可能性がありますので十分に注意しましょう。
今回は、契約不適合責任の内容や注意点について詳しく解説をしていきます。
TUMUGU不動産株式会社では、富山市の不動産売買のご相談を承っております。戸建て（空き家）やマンション、土地など、不動産売買に関する不動産会社をお探しなら、是非お気軽にお問い合わせください。
契約不適合責任の内容
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合しないと判断された場合において、売主が買主に対して、その保証などを行う責任のことです。 具体的な例としては、シロアリ被害や雨漏りなどがあります。このような不具合に気づかずに売却した場合、1年以内に買主から不具合（シロアリ被害や雨漏り）の指摘があれば修繕費を支払わなければならないという内容です。 万が一、不具合があることが分かっていたにも関わらず、不動産会社や買主に申告・報告をしなかった場合には、法的な責任を問われる可能性もありますので十分にご注意ください。 不動産売買成立後に費用を請求されるのは、厳しいものがあります。請求する側も気持ちの良いことではありません。 そうならないためにも、ご自身の不動産の問題点については事前に知っておく必要があるのです。 富山市の不動産売買を検討している方は、TUMUGU不動産株式会社まで一度ご相談ください。 お見積もりや仲介、買取、空き家対策、リフォームなどのご相談に対応しております。
まずはここで、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて解説します。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違いとは
瑕疵担保責任とは？
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更されました。瑕疵担保責任とは、売買する不動産に「隠れた瑕疵」があった場合に売主が責任を負うことです。
隠れた瑕疵とは、購入する際にしっかり確認しても、生活してみないと分からない以下のような被害です。
・大雨や台風で雨漏りする
・シロアリ被害に遭っていた
・建物が傾いている
買主が瑕疵があることを知らず、気付かなかった（善意無過失）場合、以下の権利を行使できます。
・契約の解除
・損害賠償請求
上記2つの権利は、隠れた瑕疵の存在を知ってから１年以内に行使することが必要です。なお、隠れた瑕疵の存在を買主が知っていた場合は、上記2つの権利は行使できません。
さらに、買主が引き渡しを受けてから10年で、請求できる権利が消滅する特徴があります。
契約不適合責任とは？
一方で、契約不適合責任には以下のような性質があります。
「引き渡した目的物が、種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合、買主に対して売主が責任を負う」
つまり、
・実際の土地の面積が契約書に記載してある面積よりも小さい
・鉄筋コンクリート造という契約なのに実際は木造住宅になっている
・契約書に記載のない雨漏りやシロアリの被害がある
など、契約に適合していないことを理由に、売主が買主に対して売買価格の減額や物件の修繕を行い責任を負います。
瑕疵担保責任にはなかった「代金減額請求」や「追完請求」ができるようになったことで、買主の権利行使が優位になったと言えるでしょう。
契約不適合責任で請求できる４種類の権利
契約不適合責任は、買主が請求できる権利の種類の多さが特徴的です。 具体的には「催告解除・無催告解除」「損害賠償請求」「追完請求」「代金減額請求」などがあります。
ここでは4種類の権利について詳しく解説します。
催告解除・無催告解除
催告解除とは、契約不適合に対して追完請求をしたのにもかかわらず売主が応じない場合に、売主に催告（雨漏りを直して！）して契約を解除する方法です。
ただし、民法541条にあるように契約不適合の内容によっては契約違約金が発生する恐れもあるため、解除請求を行う前に一度不動産会社に相談することをおすすめします。
民法541条
「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行を催告し、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間（定めた期間）を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない」
一方無催告解除は、何も催告せずに契約を解除できる方法です。この方法は、明らかに契約の目的が達成できないなど、履行が不可能な場合に行使できます。
損害賠償請求権
契約不適合責任に関する損害賠償請求は、売主の過失責任となります。つまり、売主が雨漏りがあることを故意に隠したり、破損している部分を一時的に修繕するなどがなければ、損害賠償の責任を負わなくてすみます。
追完請求権
契約後に「契約書通りの状態にしてください」と請求できる権利です。引き渡した目的物の種類、品質、数量が異なる場合に、完全な状態にするよう求めることができます。
基本的に修繕請求が多いです。
例えば、契約書に
・雨漏りしていない
・シロアリ被害はない
・基礎は破損していない
などと記載があっても、実際には雨漏りやシロアリ被害、基礎の激しい損傷など生活に支障をきたすような被害があった場合に「安心して住める状態に直してください」と請求できます。
とはいえ築100年の家など、経年劣化が予想される物件の場合は、契約書に不具合箇所の記載がなくても、売主が契約不適合責任を負わないケースもあるため覚えておきましょう。
代金減額請求権
売主による追完請求が履行されない場合に「売買価格を減額してください」という請求が可能です。 これの請求は、追完請求で補修を請求しても売主が応じない場合に認められます。 さらに、明らかに修繕できない場合は、催告なしで代金減額請求が可能です。
契約不適合責任で売主が注意すべき点は以下のとおりです。
契約不適合責任で売主が注意すべき4つのポイント
契約不適合責任を「免責」にする契約にする
中古物件の場合、設備に関して問題なく使用はできるが、経年劣化から売却後に不具合が発生することも多いです。 しかし、それらの不具合まで契約不適合責任が適用されてしまうと、支払う金額が膨大になりかねません。そのため、設備面については、契約不適合責任を負わない旨の内容を契約書に明記しておく必要があります。
買主が知り得る不具合は記載が必須
買主が購入された物件で生活をしていくうえで知り得る不具合については、必ず契約書に記載をしましょう。 契約書に記載があれば、その不備を前提として購入したと判断されるので、契約不適合責任は適用されません。 契約不適合責任に問われないためには、売却する不動産のことをしっかり知っておきましょう。
通知期間を設定する
任意規定である契約不適合責任は、買主が承諾すれば通知期間を自由に定めることが可能です。旧民法の瑕疵担保責任と同じ3ヶ月を基本とし、決定した通知期間は売買契約書に記載します。 また、消滅時効期間というものもあるため、まずはTUMUGU不動産までご相談ください。
不動産買取なら契約不適合責任の心配ナシ！
一般の方が購入する場合、契約不適合に対する取り決めで揉めることも良くあります。例えば、
・契約不適合責任期間に買主が納得しない
・契約不適合を免責にしたいが買主が拒否する
などです。
また、契約不適合責任の通知期間を「買主が不適合を知ってから1年以内」としていても、売主が雨漏りを知っていて言わなかった場合や、床の不具合を調べればすぐにシロアリ被害に気付けたのに放置していた場合などは「1年以内」という期間が外されます。
しかし、宅建業者以外の売主が、宅建業者に不動産を売る場合「契約不適合責任を免責」とするのが一般的です。
そのため契約不適合責任によるリスクを回避するためには、不動産買取がおすすめと言えます。不動産の買取りも行っているTUMUGU不動産までぜひお気軽にご相談ください。
富山市の不動産売買ならお任せ！不動産売買のことならTUMUGU不動産株式会社まで！
契約不適合責任とは、売却した不動産に契約内容と異なる点があることが判明したときに、売主が負担する責任のことです。 契約不適合責任に問われないためにも、対象不動産の把握している不具合や問題点はすべて明らかにしておくことが何よりも重要です。また、不動産売却査定の時点でどのような問題があるのかを、徹底的に調査し理解しておきましょう。富山市での不動産売買を検討している方で不動産会社をお探しなら、TUMUGU不動産株式会社をご利用ください。戸建て（空き家）やマンション・土地など、様々な不動産売買を行った実績があります。これまで培った経験や知識、ノウハウをもとに、お客様に迅速かつ最適なご提案ができるよう努めております。空き家で放置してしまっているが、手放したくない所有者様については、リフォーム・リノベーションを実施し、貸家にして収益を得ているオーナー様もたくさんいらっしゃいます。 実際にリピーターの方も多く、嬉しい声も頂戴しております。 みなさまの「信頼」にお応えし、「誠実」に対応いたしますので、是非一度TUMUGU不動産株式会社までお気軽にお問い合わせください。
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