富山市で不動産を売却する流れと費用のまとめ【査定→媒介契約→売買契約→引渡し】

「家を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」

売却を考え始めた方の多くが、まずこの戸惑いから始まります。手続きは初めてのことばかりで、費用も「いくらかかるのか分からないから不安」という声をよく聞きます。

結論から言うと、売却の流れは査定→媒介契約→販売活動→売買契約→決済・引渡しの5つのステップです。富山市内の一戸建てやマンションであれば、相談から引渡しまで3か月から半年程度が一つの目安になります（あくまで実務上の目安で、物件の条件や買主の見つかりやすさで前後します）。費用の中心は仲介手数料で、3,000万円で売れた場合は上限で約105.6万円（税込）です。本記事では、この流れと費用を、富山での売却を想定して順に整理します。

 

売却の全体像｜5つのステップと期間の目安

まず、売却の全体像をつかんでおきましょう。ステップごとの内容と、実務上の期間の目安は次のとおりです。

ステップ	内容	期間の目安
1. 査定	不動産会社に価格を調べてもらう	数日〜1週間程度
2. 媒介契約	売却を依頼する会社と契約を結ぶ	1週間程度
3. 販売活動	広告・内見で買主を探す	1〜3か月程度
4. 売買契約	買主と契約を結び、手付金を受け取る	1週間程度
5. 決済・引渡し	残代金を受け取り、鍵を渡す	契約から1〜2か月後

※期間は法律で決まっているものではなく、富山での実務上の目安です。買主が住宅ローンを使う場合は、ローンの審査に1か月ほどかかることもあります。急いで売りたい場合は、仲介ではなく買取という進め方もあります。

 

ステップ1｜査定 ― 「いくらで売れそうか」を知る

売却の第一歩は査定です。不動産会社が、周辺の成約事例や物件の状態をもとに「いくらで売れそうか」を調べます。査定には2種類あります。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定は、住所や間取り、築年数などの情報をもとに概算を出す方法です。来訪がないので気軽に頼めますが、あくまで目安の金額です。訪問査定は、担当者が実際に家を見て、日当たりやリフォームの状態、傷みの具合まで確認して価格を出します。売却を本気で進めるなら、訪問査定を受けるのが基本です。

査定額は「売れる金額」そのものではない

査定額は「この金額で売り出せば買主が見つかりそう」という見込みの金額で、実際の売却価格を保証するものではありません。査定額が高い会社ほど良い会社、というわけでもありません。相場より高く売り出して買主がつかなければ、値下げを繰り返すことになり、結果的に時間がかかります。大切なのは、査定額の根拠をきちんと説明してくれるかどうかです。「近所の似た家がこの金額で売れたから」という具体的な根拠がある会社を選びましょう。

 

ステップ2｜媒介契約 ― 売却を依頼する会社と契約する

査定を受けて依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、他社への依頼の可否や報告の頻度が違います。どの種類を選ぶかは、売却の方針に合わせて担当者と相談して決めます。

契約を結ぶと、不動産会社はレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録や、ポータルサイトへの掲載、チラシなどの販売活動を始めます。富山市内の物件であれば、市内の購入希望者だけでなく、県外からの移住希望者にも情報が届くよう、インターネットへの掲載が中心になります。

 

ステップ3｜販売活動 ― 買主を探す期間

販売活動では、購入希望者が内見に来ます。内見は週末に集中することが多く、住みながらの売却であれば、事前に日程を調整して対応します。富山では冬の積雪期に内見が減ることもあるので、売り出しの時期も相談のうえで決めるとよいでしょう。

なかなか買主が見つからない場合は、売出価格の見直しを検討します。目安として、問い合わせや内見が1か月ほどほとんどない場合は、価格や広告の出し方を見直すタイミングです。担当者から定期的に「問い合わせが何件あったか」「内見が何組あったか」という報告を受け、数字をもとに判断するのが大切です。

 

ステップ4｜売買契約 ― 買主と契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を結びます。このとき買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金は売買代金の一部に充てられるもので、相場は売買代金の5〜10％程度です。

契約の前には、宅地建物取引士による重要事項説明があります。物件の権利関係や法令上の制限、設備の状態などを説明するもので、売主としても内容を確認しておく必要があります。また、契約書には「契約不適合責任」（引き渡した後に見つかった不具合に対する売主の責任）の範囲が定められます。築年数の古い家や空き家を売る場合は、この範囲をどうするか、事前に担当者と確認しておきましょう。

 

ステップ5｜決済・引渡し ― お金を受け取り、鍵を渡す

売買契約から1〜2か月後、決済・引渡しの日を迎えます。当日の流れは次のとおりです。

まず、買主が残代金を支払い、売主はその場で住宅ローンの残債があれば返済します。司法書士が立ち会い、売主の本人確認をしたうえで、所有権の移転登記と、ローンが残っている場合は抵当権の抹消登記の手続きを行います。売主は登記識別情報（いわゆる権利証）を司法書士に渡し、鍵とともに家を引き渡します。鍵の受け渡しが終われば、売却は完了です。

なお、決済日までに引っ越しを終えて家を空にしておく必要があります。家具や家電を残したまま引き渡すことは、原則としてできません。処分するものと新居へ持っていくものの整理は、契約後すぐに始めるのがおすすめです。

 

売却にかかる費用｜3,000万円で売れた場合の試算

売却でかかる費用の中心は仲介手数料です。そのほかに、契約書の印紙税や、ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用がかかります。3,000万円で売れた場合の目安は次のとおりです。

費用	金額の目安（3,000万円で売却）	かかるタイミング
仲介手数料	約105.6万円（税込）	売買契約時・決済時
印紙税（売買契約書）	1万円	売買契約時
抵当権抹消の費用	数万円程度	決済・引渡し時
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合のみ	売却した翌年の確定申告時

仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています。売買価格が400万円を超える物件の場合、上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。3,000万円で売れた場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円に消費税を加えて105.6万円が上限になります。これはあくまで上限なので、必ず上限額を払わなければならないわけではありません。契約前に金額を確認しておきましょう。

※2024年7月の法改正で、売買価格800万円以下の空き家などについては、売主・買主それぞれ最大30万円（税抜）を上限とする特例があります。低価格の空き家を売る場合は、担当者に特例の適用を確認してみてください。

印紙税は契約書の金額で決まる

紙の売買契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成する契約書は軽減措置の対象で、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円です。電子契約で結ぶ場合は、紙の契約書が作られないため印紙税はかかりません。

抵当権抹消の費用

住宅ローンが残っている家を売る場合、決済時にローンを完済し、抵当権の抹消登記を行います。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、別に司法書士への報酬がかかります。報酬は事務所によって異なりますが、数万円程度が目安です。

譲渡所得税は「利益」にかかる税金

家を売ったときの税金（譲渡所得税・住民税）は、売却価格そのものではなく「利益（譲渡所得）」にかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は買ったときの価格など、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などです。

マイホームを売った場合は、利益から最高3,000万円を差し引ける「3,000万円の特別控除」があります。所有期間の長短は問わず、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。多くの場合はこの控除で税金がかからない計算になりますが、特例を使うには売却した翌年の確定申告が必要です。

控除を使っても利益が残る場合の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％（長期譲渡所得）、5年以下であれば39.63％（短期譲渡所得）です。所有期間の判定は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」で行われるため、売る時期によって税率が変わることがあります。10年を超えて所有したマイホームには、さらに税率が軽くなる特例もあります。税金の判断は個別の事情で変わるため、詳しくは税理士にご相談ください。

 

よくある質問

査定だけお願いしても大丈夫ですか？

はい、大丈夫です。査定を受けたからといって、必ずその会社に売却を依頼しなければならないわけではありません。「今の価格を知りたいだけ」という相談も歓迎しています。まずは査定で現状を知り、売るかどうかはその後で判断する、という進め方で問題ありません。

住みながら売却できますか？

できます。多くの方が住みながら売却しています。内見の日程は事前に調整しますので、普段の生活への影響は最小限にできます。ただし、決済日までには引っ越しを終えて家を空にしておく必要があります。

売却にかかる費用は、いつ払うのですか？

仲介手数料は、売買契約時と決済時に分けて支払うのが一般的です。印紙税は契約時、抵当権抹消の費用は決済時です。譲渡所得税がかかる場合は、売却した翌年の確定申告時に納めます。売却代金を受け取る前に大きな出費が先に来ることは、基本的にありません。

売れない場合はどうなりますか？

買主が見つからない場合は、売出価格の見直しや、広告の出し方の変更を検討します。それでも売れない場合は、買取への切り替えという選択肢もあります。仲介と買取の両方を扱える会社であれば、状況に合わせて進め方を変えることができます。

 

まとめ｜流れを知れば、売却は怖くない

売却の流れは、査定→媒介契約→販売活動→売買契約→決済・引渡しの5ステップです。期間は3か月から半年程度、費用の中心は仲介手数料で、3,000万円の売却なら上限で約105.6万円（税込）です。税金は利益が出た場合にかかりますが、マイホームには3,000万円の特別控除があります。

大切なのは、最初の査定の段階で「いくらで売れそうか」「どれくらい時間がかかりそうか」「費用はいくらか」を、根拠とともに説明してくれる会社を選ぶことです。富山での売却をお考えの方は、まずは無料査定で現状を知るところから始めてみてください。

※本記事は2026年11月時点の制度をもとにした一般的な説明です。税制や制度は改正されることがあります。個別の税額や手続きについては、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。